自央行121号文件下发后，房地产融资从过去主要依靠银行贷款，转向上市、海外融资、企业债劵、股权融资、房地产信托等多种途径，房地产开发商的资金来源因此发生了不少变化——

信托融资、上市成为当前最具活跃和最想做的房地产融资方式

据有关资料显示，2003年房地产融资出现不少新变化，上市融资、海外融资在原有银行信贷融资的基础上，有比较大的突破，而增长最活跃的是房地产信托。据不完全统计，2003年，全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元，特别是2003年第四季度，房地产信托突然“井喷”，投向于房地产领域品种就有37个，金额35亿元，分别比第三季度增加22个和22.9亿元。

在深圳，新华信托万科东海岸项目集合资金信托已于2003年12月31日募集成功。该信托计划总额2.6亿元，万科地产将该笔信托融资款用于大梅沙万科东海岸项目的开发。此举为深圳房地产开发商的信托融资方式，又写下了坚实的一笔。一时间，深圳的房地产开发商把融资方式投向了信托。据了解，今年1月份，深圳的信托项目就有好几个，而且这种融资方式还有上升趋势。

多融资方式降低对银行信贷的依赖

房地产是典型的资本密集型、管理密集型行业，需要大量的开发资金，周期长、风险高，所属资金多属短期融资。据不完全统计，我国房地产开发资金有60%以上来源于银行信贷，一方面银行信贷资金在为房地产行业发展作出巨大贡献、为房地产开发商带来丰厚收益；另一方面也加大了银行信贷资金风险。去年6月，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），本意在于减小中国房地产业的金融风险，“打”、“防”并举。但这一政策的变化，确实给蓬勃发展的房地产业，带来了不小的“震动”，也使得一半的房地产企业面临资金断链之忧，以至面临出局的危险。特别是在国内金融市场还未完全开放的时期，房地产业能否有自己的融资平台，成为整个产业的头等大事。

为此，不少房地产商在融资方式上，不得不采取措施，一些新的融资方式开始走向市场，上市（或借壳上市）、股权融资、海外融资、地产基金和地产信托计划等浮出水面，不仅解决了长期以来房地产行业依赖银行借贷的融资问题，意义在于房地产企业在融资方式上有了多元化发展，从而拯救了不少房地产企业，特别是一些中小型房地产企业。在这些融资方式中，上市和信托又是当前房地产市场表现最活跃的融资方式，也是最值得关注的亮点。有关专家称，房地产融资方式中的信托、上市等，在今年会得到进一步提升，随着多种融资方式的发展，房地产商对于银行信贷的依赖程度将会逐步降低。

对此，工行深圳分行的一位官员说，尽管先阶段出现不少新的融资方式，但银行贷款这块业务并没有因此而下降，所以这种说法是不成立的。中行深圳分行的有关人士也表示了相同看法，他说，目前房地产企业的融资方式主要还是通过银行贷款。

信托融资在融资创新中全面“开花”

央行121号文件下发后，不少房地产企业传统的利用银行贷款融资的渠道被堵塞，房地产信托成为新的亮点，成为房地产融资环节中最重要的前段部分。这在于房地产融资渠道及方式，特别是串接多种金融工具方面具有独到优势。深圳某信托公司负责人告诉记者，房地产信托是种新的融资方式，在深圳及全国有非常成功的产品（项目），因此受到很多开发商的关注和积极看好。这位不愿透露姓名的负责人说，他们公司正在同几家开发商接触，快的话，上半年就会有一、两个信托产品。

记者了解到，信托之所以得到快速发展，是因为其它融资方式都存在一本难念的经。银行贷款由于央行１２１号文的规定，现阶段从紧，对项目开发程度和开发商自有资金的要求也不是大多数开发商短期能够达到的；股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，除非是被“逼”无奈，所以实际操作上也难以实现；再说国内产业基金内，暂时还未有房地产基金，且无法可依，而海外基金在国内运作１０年来大多折戟沉沙，因此基金也不能被单独寄予厚望。有关专家称，信托则具备多种平台优化组合优势，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，有望成为房地产融资的主流模式样板。

从去年第三季度开始，也就是央行121号文件之后，投向房地产领域的信托产品不仅比重在增加，金额也在一度攀升，而且房地产融资地域从局部地区向全国各地扩散，去年前三季度主要在北京、上海、浙江地区，到第四季度已在全国主要大中城市全面“开花”。

上市对地产企业具有双重性

上市是一种融资手段，也是企业品牌提升的良好效应。以李嘉诚的长江实业来说，长江实业是1972年上市，上市的时候，总股本是4200万股，每股三块钱，一个多亿。到2000年的时候，它的总股本股数已经是23亿，从4200万到23亿，这是非常大的变化，到23亿股的时候，它的净资产大概1000亿。所以尽管发行股票并上市的过程长，手续复杂，成本较高，特别是房地产行业，企业赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，因此很难达到上市要求，但大多数的房地产开发商还是希望并努力去走那条路。万科、金地、沙河、华业等地产公司相继上市之后，深圳房地产企业争相上市的构想，应该说不是件新鲜事。深圳地产企业上市的愿望，已是如日中天。

上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。这两年，随着房地产市场竞争的日益增强，加上政府不断对房地产市场的调控和市场行为的逐步规范，特别是121号文件出台之后，加大了房地产企业在资本市场运作上的难度，特别是中小型房地产公司的资金困难。很简单，深圳当前还有不少地产企业在项目开发上，是依靠银行贷款和销售房款来维系项目的整体运作，而上市则可以大大减少项目运作上的资金压力。其次，上市有利于地产企业更好地发展，不少地产企业上市是为了取得更好的发展前景，是企业做大的很好途径。

很多专家也说，直接上市融资是房地产企业最好的选择，不仅可以从容化解金融风险，而且可以降低企业融资成本，改善企业资本结构等等。但是，房地产企业上市谈何容易。据了解，2003年发行新股63只，而与房地产有关的只有“新疆城建”1家，房地产行业作为国民经济的支柱产业，在资本市场的表现不免有些尴尬。

2004年将是房地产业的金融创新年，值得房地产开发商们期盼的是：2004年的融资之路会变得宽畅、变得顺畅。