细细品味，当前深圳人置业惠州的热潮就像当年香港人置业深圳时的状态：爱之却又虚之，
不忍弃之于是乎督之，一场消费者更确切地说投资者与市场，与政府的隐形拉锯战悄悄打
响。

爱之者，“半城山色半城湖”的旅游圣地惠州紧邻深圳，房价却只有深圳的1/3，目前均价
3000左右，对深圳人而言，该价不是一般的低！所以理论上升值空间超高，值得投资；虚之
者，则原因多矣，主要在于：

其一，办房产证和入伙时的杂费多如牛毛，让人瞠目结舌。除了常规的契税、印花税、营业
税等之外，还有来自政府有关部门和相关单位的“特殊”收费或者高于深圳常规标准的收
费，如维修基金（总房价的2％）、土地证（约300元/户）、煤气管道费（约3500元/户）、
直饮水（约1300/户）、测绘费（约150元/户）等，也有来自发展商的高额收费，如信报箱
（约100元/户）、家居安防系统（约2600元/户）、居家防火门（约2600元/户）……总之，
以3000元均价买进100平方的住宅，同等条件下，入伙费用比深圳高出1.5万元左右，该多余
的付出让消费者心里非常不爽。但聪明的人都知道，以上来自发展商征收的费用是可以“讨
价还价”的，甚至连政府相关部门的收费都有“弹性”，比如有些规定建面超过144平方或
者单价超过3600元/平方的住宅需征收3％契税，有些发展商则规定两个条件必须同时具备方
征收最高3％契税。以上现象，给消费者一种惠州房地产市场很不规范甚至“乱”的感觉。
所以，szhome论坛上有网友称：“看一个市场是否走势良好，主要还要看当地政府的态度和
管理水平，现在惠州还存在着较多问题，贸然介入，存在中长期发展许多问题。”而正是深
圳人带着挑剔眼光的关注，间接督促着当地市场的规范进程。“当年香港人批量进入深圳督
促了深圳市场的规范，如今深圳人批量进入惠州，也在间接督促惠州市场的规范”，有企业
老总如此评价。事实上，部分发展商主动免收安防系统、信报箱、防火门等费用，已经表明
深圳人的超强维权意识对当地市场起到一定的推动作用。据悉，惠州政府将建立新的测绘标
准，针对常见的免费赠送大露台、地下室等进行规范，也将对二手房买卖进行规范。相信随
着惠州市场管理规范的完善，深圳人更愿意接受惠州房地产。

其二，推盘量大“有价无市”。惠州新盘如雨后春笋般建起，所以，虽房价上涨，但由于可
选择性大，投资者成功抛盘并不易，对投资者而言，虚拟增值财产有名无实；

其三，后继消费乏力。惠州每年新增人口不多，推盘量远超人口增长需求，新盘销售尚且存
在一定问题，更何况二手房交易？投资者对此应该有清晰的认识。能带动后继消费的，莫过
于两点：产业带动人口增长、深圳人选择此地自住。前者非一朝一夕之功，且不多论，后
者，关键存在以下问题；

其四，尴尬的交通。深圳到惠城区也只需要一小时车程，若从龙城到淡水，只需要二十分钟
的车程，但往来两地的高速过路费和车费最高一趟超过百元，以惠州作为居住地，成本太
高！珠三角城市一体化，首先是公共交通的一体化，如果开设深圳往惠州的地铁和公交车，
想必能大大刺激深圳人选择惠州作为第一居所。

所以，价格洼地的惠州房地产市场，如鸡肋般，让人想说爱它或者弃它都不容易。笔者认为
当前惠州两类型物业值得深圳人关注，一是物管处提供代租服务的高投资回报率项目，以中
心地段的精品楼盘为主；一是品质高规划完善的豪宅，以山水资源丰富的美盘为主。