关于房价：也听听穷人的声音----三种评定房价的参照

关于房价，近些年来，出来说话的人太多了，但听来听去，那些侃房价的人，不是专家就是开发商，要么就是政府官员，要么就是炒房团，再或者就是那些拥有不知多少处别墅豪宅的大腕名星们，他们的表现更多的像是口才秀，对房价的合理性没有什么可以期待的参照价值．
　　总之，目前的情况是，对房价问题能够说得上话的，大多是有头有脸有场面的人，用一句时髦的话说，就是＂非常人＂，说白点他们都不是一般人．这些人有一个最基本的特征，那就是都不缺房子．
　　房价这么重要的事关民生的大事，不知道为什么嗡嗡叫的都是些不缺房子的人？真正像火烧了屁股一样急需住房人的声音，微弱得连他们自己都听不到．一直都要恭听那些＂非常人＂侃房价如何如何，心理很不是滋味，多少次想找人掏掏心窝子，最后的结果却都是未遂．按文化人的说法这叫抢不到发言权吧，噢对了，应该叫没有话语权．
　　在房价问题上最有发言权的是老百姓，但老百姓特别是那些中低收入的穷人，根本没有话语权，这是一个非常不正常的现象．前不久，北京推出了首块限价房地段，规定每平方建筑面积不能超过６５００，不能低于６３００，一套房子的总价约为６０万元．
　　给不断疯海的房价加上紧箍咒绝对是件大好事，但又给房子加了一个托底价，则恐怕是双方妥协的结果吧．６０万房产限价，对于控制房价是一个进步，但至于说对老百姓有多少好处则还不能一概而论．
　　不知道６０万元的房价是根据什么测算出来的，其合理性与科学性有没有经过严格的论证？至少，从穷人的角度看，这个房价仍然是高得离谱，可望而不可及．
　　究竟什么样的房价更合情合理，更符合事物的本来面目，而不是被扭曲得不成样子？这个问题其实并不是太难，只要抱以公正之心而不是获取暴利之心，敢于剔除被遮掩了太久的房价迷雾，得出一个比较客观的结论是可能的．
　　这里我们介绍三个房价的参照标准，探讨房价究竟定多高才更合适更符合中国国情，相信对于还房价的本来面目应该大有帮助．

　　其一，国际接轨价
　　如今与国际接轨似乎成了一个时髦却又令百姓胆寒的词汇，此中缘由，在于某些强势部门对与国际接轨的扭曲．在人们印象里，与国际接轨意味着石油涨价，与国际接轨意味着银行对用户收费等等．
　　有人戏言，在某些无视百姓利益的人那里，从百姓兜里掏钱的时候他们就强调与国际接轨，而在拒绝还百姓权益的时候他们就大谈中国特色．所以，在许多百姓眼里，＂接轨＂被视同＂接鬼＂或＂见鬼＂．
　　实际上与国际接轨并不是一件可怕的事，相反很多国际惯例是经过长期实践检验的比较客观公正的标准．
　　房价问题也有国际惯例，不光中国人感觉房价高，世界许多地方的居民都感叹房价超出了他们的预期．前段时间，有报道说澳大利亚人抱怨房价高得离谱，有些地方已接近纽约的房价．
　　看到这里，那些鼓吹高定房价的人一定暗自高兴，以为可以为高房价找个与国际接轨的口实了．但是且慢，澳大利亚人所谓的高房价与中国的高房价相比简直就是小巫见大巫．澳大利亚人抱怨房价过高有他们的依据，他们指出，当地的房价已接近年收入的８倍，国际权威机构的公示表明，正常的房价不应超过年收入的５－６倍，８倍是一个高房价的警示线．目前成熟的发达国家的房价基本都在年收入的５－６倍左右．
　　按照这个国际惯例，不难推算出中国的房价应该定位在什么层次．０６年，北京市职工年均收入是３万６千人民币．考虑到下岗人员的存在以及见诸报端的数字多少都会有些水份的中国特色，我们不妨以北京年均收入定位为３万元．那么，北京的国际接轨房价应该大致在１５－１８万元之间，超过２４万就应该是高房价了．按一套住房８０平米计算，每平米的房价应在２－３千元之间．但事实上，北京的房价远远超过了这个最高房价警示线．即使应该为人们所欢心鼓舞的限价房也已达到了６０万，比国际上公认的高房价还要翻出两倍多，大家想一想，中国国民生产总值若要翻两翻，或者国民人均收入。翻两翻是多么艰难的一项巨大工程，为什么房价却在举手投足间举重若轻地翻了两翻还多？
　　当然，在某些人那里，国际接轨价可能还有另一种算法．比如，公布出来的美国去年的人均收入为３万６千美元，相当于３０多万元人民币，按此折合起来推算美国的正常房价可能超过了１５０万元人民币．
　　那些歪曲国际接轨的人会说，与欧美国家相比，我们的房价是多么便宜啊，房价不仅不高相反还有上涨的空间．这是一种多么荒谬的推算，不用我多说，相信持这种说法的人一定会被群起而殴之．但我们对这种近似无知和弱智的声音却并不陌生，以往石油涨价等问题的说词就是这种逻辑，他们拿欧美的物价水平来提升中国的物价，却完全忽视了欧美的收入水平是北京收入水平的十倍这个最基本的事实．从这个角度来看，北京的房产所定的天价也是有因可查的，但这样的定价标准完全违背了中国特色的现实和发展规律．

　　其二，百姓承受价
　　赚钱是硬道理，但若赚到百姓家破人亡，无法安居乐业，那就是丧尽天良．抛开国际惯例的标准房价不提，我们的百姓能够承受的房价又是多少？
　　这其实也不是个令人头疼的问题．按北京人均３万的年收入来算，分摊到每个月不到3千元，依北京的物价水平，一家三口维持正常生活开销，一千元并不宽裕，而买房人多半处于上有老下有小的境地，用于孩子教育和赡养老人的费用每月一千元恐怕也只少不多。这样算下来，若没有特殊情况，最理想的情况下，每月应该能够节约一千元，一年下来能够有一万元。
　　这一年一万元的积蓄，是百姓能够承受的住房开销基础。因而，若按着国际接轨价算，24万需要24年，而若要买下北京60万的限价房，则大约需要六十年的时间。
　　这样的时间跨度是百姓所难以承受的，为什么？原因很明显，中国人大学毕业一般在23岁左右，如果能够马上找到工作，而月薪又不低于3千，才可能有买房的基础。在目前的情况下，若要达到这个标准恐怕并不容易，退一步讲，即便是能够达到这样的理想程度，买下限价房也需要工作到83岁才行。
　　不知道有多少人能够活到83岁，不过可以肯定的是，这样的房价估计至少会让一半以上的穷人房子未住人先死了。现在社会就业非常困难，35岁就嫌你老了，40多岁基本就会内退，50多岁多半赋闲在家。随着年龄的增长，各种各样的病症会纷纷找上门来，若要把全部节余都用来买房，生活就没有了保障。所以一般中国人的买房时间跨度不应该超过45岁，从参加工作到45岁，为买房投入全部积蓄尚可，时间再长则不现实。也就是说百姓能够承受买房压力的时间跨度应该是20年左右，所能承受的房价是20万左右。
可怕的是。现在的房价远远超过了百姓的承受能力，对于许多穷人而言，倾尽一生也无法实现住房梦．很多人成为了住房的奴隶，我拿一生赌住房成了不少人的写照。这样的策划效果未免太黑了点，与创建社会主义和谐社会大目标相去甚远。
　　曾听过这样一个故事，大意是说美国老太太和中国老太太在对待住房问题上的态度。美国老太太花未来的钱，先住上房子，到死那一天还上了贷款，享受了一辈子。而中国老太太，攒了一辈子钱，终于可以买房子了，可是还没等住进去，便与世长辞了。讲故事的人是想借此阐述花钱的理念，而我却觉得这个故事是那样的虚假。故事中的两个老太太根本不可能出现，在美国，如果房价只是年收入的５－６倍，相信她绝对不必用一生来低押住房．相反，依目前的房价，我们的百姓若要住进新房，用一生抵押都还不够．这样的一个完全出于营销策略而虚构的故事，不知骗过了多少人。
　　房价超过百姓的承受能力，会带来很多负作用。钱就那么多，而房价如此高。穷人到哪才能找那么多钱？很多人是借贷无门，住房是百姓最基本的生活保障，安居才能乐业，正常的途径不行，弄不好会生出许多事非来，既影响社会稳定，也破坏社会和谐。

　　其三，成本核算价
　　房地产开发究竟应不应该是暴利行业，其实这一点无须讨论，房价是百姓最基本的生活资料，应该如同粮价那样实行严格管控。
　　尽管有大胆的开发商放言，房地产就应该是暴利行业，但大多数房地产商还是抱怨说他们并不怎么赚钱。
　　这么高的房价开发商还不赚钱，难免不让人生疑。房屋的成本价是多少，这便成了开发商能赚多少的关键。
　　我们不是专业人士，对成本价不好估算。但从方方面面透露出来的信息看，房屋成本的核算看来是有太多的水份。相同质量的住房，在一些不太引人注目的城市卖一两千，一些中等城市卖三四千，而在北京这样的大城市则卖到八九千。
　　看来这个成本价内有着太多的学问。
　　前些日子读过一本关于曾国藩的书，其中提到风行大清朝的成本核算方式．那时候，几万两银子能解决掉的事情，官场的成本核算价可以虚报至几十万甚至几百万，这样的核算方式形成了一种惯例，真实的成本反而没有人提及。曾国藩在接手第一个建筑项目后，便发现了存在于官场的这种潜规则。而更可怕的是，尽管他不愿意按照潜规则核算，但迫于方方面面的压力却又不能不屈从于潜规则。
　　成本核算的潜规则不仅令曾国藩大吃一惊，也令我着实吃了一惊。各行各业的虚报冒领现象已不是什么新鲜事，只是不知道现在的房价成本核算是否存在这样的虚夸现象，从圈内人士的暴料以及据我的小人之心推测，其虚假度应该是令人触目惊心的。同是华夏后人，这样的遗传基因恐怕要不起作用都难，何况二十一世纪的开发商们怎么会落后于满清时代的笨人．
　　北京推出的60万元限价房，主观上确实是为了中低收入者买得起房，但从另一方面看，客观上可能也肯定了虚高房价的合理性。就像我们去批发市场买东西，原本只值一百块的东西，商家报价一千，在你以五百的价格成交之后，他们多半会说赔本卖了，然后欢天喜地把钱装进腰包。
　　现在的房地产开发商大约也是如此，在限价房政策出台之后，他们多半也会对百姓和政府一脸遗憾地说赔了，其实转过身去指不定怎么偷着乐呢，因为他们不仅轻而易举地赚到了大把的票子，更令人回味良久的是，他们一不小心还闹了个“德艺双馨”。

　　房地产业目前的无序状态和暴利时代促进了两极分化，一方面，没房的人更加买不起房。另一方面，有房人不断并购房产，不断地哄抬房价。
要解决这一问题，限价房不是最好的办法。
　　限价房不仅限不住房价，反而帮了虚高房价的忙，使得虚高房价挺直了腰身，觉得他们是理所当然的低价房了。要解决房价虚高的问题，不使房地产业的泡沫破灭，有几方面的措施必须采取。
　　一是严禁任何形式的土地倒卖和恶意炒房，发现此一类人应该给以重处而不是鼓励。房屋是关系国计民生的最基础资源，土地作为不可再生的紧缺资源从某种意义上来说比能源危机更要引起人们的重视，能源可以寻求替代品，而土地完全是不可替代的．能源缺少我们可以采取别的办法，而没有土地和房屋，我们将无处容身。
　　二是实行房产认购登记和普查联网制度，对于拥有超过一处房产的人刻以重税，对那些以有多处房产为自豪的人，最好是把他们征得跟穷人差不多，最起码也得让他们比穷人强不了多少，让他们不敢刻意哄抬房价。如果他们想不通也没关系，告诉他们，这种措施是为了保护他们才定的。如此的贪婪而不计后果，难道想让穷人冲进他们的豪宅去共产吗．限制多处房产购买其实还有利于惩治腐败，至少那些包二奶的人要搞到住房不再那么容易。
　　三是国家要严格豪宅审批制度。我们是社会主义国家，土地属国家所有，国家是人民的国家，土地不能成为个别人、少数人获得暴利的资本。相反，百姓有获得住房的权利，政府有让百姓住上房子的义务。城市居民虽然不能像农村那样获得免费的宅基地，但完全可以采取类似的方式，让更多的中低收入家庭，更多的穷人住得起房、住得上房，而不是让房产资源集中到少数人手里，让有限的土地为少数人享用或挥霍。
很欣赏一句话，做事先要做良心。对那些对房价有决定权的人来说，他们更应该懂得这句话的道理。这么多年来，中国的房地产商们钱赚得也已经差不多了，接下来他们最应该做得就是多想想诗圣杜甫的那句话：安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜，为创建社会主义和谐社会多做点贡献。

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