（原创）“中天事件”，背后原因何在？

文/深圳张茂荣律师

    一、制度原因：现行转按揭制度存在先天缺陷
    根据现行做法，转让按揭房屋必须先赎楼，解除抵押，原业主的贷款不能在银行直接从业主转到买方。由于业主没有足够的现金赎楼，担保公司也很少会用自有资产为业主赎楼，实践中的做法都是由担保公司为买方担保先从合作银行贷款为业主赎楼，赎出楼完成交易后再由买方以所购房屋办理抵押并解除担保公司担保。在此过程中，担保公司为规避担保风险保证专款专用，必然要求买方将按揭贷款打入其指定账户，由其为业主办理赎楼交易手续。中天事件中蒋飞恰恰是将自己的账户作为中介公司的指定账户，将专款专用的客户贷款挪用卷走。而根据我国《担保法》、《物权法》的相关规定，转让抵押房产并不必然要求先解除抵押（赎楼），如果能够允许抵押房屋直接转让，构建一套完整的直接从业主贷款到买方贷款制度，便可省去中介插手办理转按揭赎楼的过程，客户贷款资金自然无法进入中介账户，风险自然消失。

    二、政策原因：房地产三级市场交易资金监管漏洞的客观存在
    去年年底，建设部与央行就联合发布了《关于加强房地产经纪管理，规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知中明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，将客户交易结算资金与中介机构自有资产严格分割开来，以防止中介机构占压挪用交易资金的行为。不过，该通知下发后深圳各中介并没有真正贯彻实施，中介公司自有资金与客户资金仍然混为一同，中介公司随意挪用客户资金的现象普遍存在，在楼市持续低迷、资金链断裂后中介公司老板即使不逃跑，也难以偿还客户。

  三、市场原因：楼市持续低迷导致资金链断裂
    进入下半年以来，随着政府宏观调控地不断深入、房贷的持续紧缩导致深圳楼市萧条，成交量持续萎缩，由此导致靠挪用客户资金维持生计的不良中介资金链随之断裂，危机爆发。

    四、客户原因：自我保护意识极度匮乏
    经我们了解，几乎所有受骗者都不清楚二手房交易流程，不知道什么是转按揭，更不知道自己的交易风险在哪里。一位受骗者说在听了律师的介绍后才知道是自己先贷款为业主赎楼，而恰恰是这种赎楼方式使得她贷款后被骗。由于对交易程序无知，几乎所有客户都完全听从中介安排：签订空白合同、不看条款盲目签订、签订后不留存、签订后不及时跟进……，如此便注定了中介、担保公司、银行在交易过程中永远处于有利地位，而顾客则完全处于被动、权益毫无保障的地位！一旦遇到黑中介在签过字的空白合同中任意改变交易价格、添加不利于顾客的条款，在空白合同上签字的顾客也有苦难言，打官司都难打！

  五、银行原因：社会责任感缺失，贷款用途监管不到位
    虽然此次事件中兴业银行承诺解决按揭贷款受骗客户的全部损失，但反过头来细细推敲，按揭银行社会责任感的缺失对于事件的发生也提供了直接的便利条件。兴业银行是中天置业的战略合作伙伴，客户由中天置业担保从兴业银行贷款打入蒋飞等人账户用于给业主赎楼，兴业银行对进入蒋飞等人账户款项属于客户所有的性质、用于替业主赎楼的用途和蒋飞等人的临时保管人身份是充分知晓的，其明知蒋飞等人只是临时保管人，并非实际所有人的情况下，不追寻贷款用途，默认蒋飞等人转移挪用，多多少少存在失职之处。

    六、媒体原因：夸大其实的宣传误导了部分客户
    中天置业在短短几年内迅速扩张且屡获殊荣，曾被誉为业内的一匹黑马，其势不可挡之势真是“如日中天”！“25年中国最具价值的深圳中介品牌”、“深圳二手楼中介最受欢迎的十大诚信品牌” 、“首届金房奖最具成长性企业”、 “诚信企业联盟单位”、 “深圳市300家最具成长性企业”等诸多光荣称号，并于2006年成为深圳房地产业协会常务理事单位。蒋飞个人也被评为“2006深圳地产十大风云人物”！太多的荣誉、光环直接误导了客户对中介的选择，正如一位受骗者所言，当时比较了创辉租售、长河地产，最终根据报道选择了中天，最终导致140万元购房定金被骗！

    中天事件给我们的反思是深刻的！本律师认为，中天事件的发生有其必然性，中天事件只是中国房地产三级市场现行规则不完善的缩影，中天事件的产生绝非蒋飞个人品质及资金监管漏洞等某一方面的原因造成。如果我们不从制度上来反思并予以纠正防范，难免还会出现第二个、第三个中天……

    以上仅是个人观点，欢迎网友提出不同意见商榷探讨，但希望对事不对人，不要进行人身攻击！

欢迎阅览我的中天系列文章：

《中天置业光荣榜》

《中天事件贷款受骗客户损失全部由兴业银行支付！》

《客户自我保护意识极度欠缺也是受骗的一个重要原因》

《防微杜渐，我们的政府现在应该做些什么？》

《“中天置业事件”受骗客户法律援助顾问团 公告》

《“中天置业”总裁蒸发，受骗顾客叫苦不迭！》

欢迎阅览我的更多文章

                                                                 

    勤勉敬业，优质服务！深圳房地产专业律师免费法律咨询专线：075521239772

广东耕兴律师事务所执行主任张茂荣律师

电话：075521239772 13510208605 传真：25112970

地址：深圳市罗湖区深南东路文华大厦东座八楼D