[原创]专业律师提醒：谨防购房合同附件陷阱！

（原创）专业律师提醒：谨防购房合同附件陷阱！

文/深圳张茂荣律师

真实案例：
2007年12月2日陈先生与深圳某房地产开发公司签订《深圳市房地产认购书》（只有6条），以68万余元定购开发商某楼盘房屋，并支付定金3万元。在签订认购书的同时，应开发商要求，陈某还签署了两个附件，一个是认购书附件，约定买方在签订《深圳市房地产买卖合同》前付全部楼价款的20％作为首期款，未能如约支付视为买方违约，卖方有权拒绝签订买卖合同并不予退还定金等；另一个是《深圳市房地产买卖合同》附件，该附件15条，足有数千字之多，且字体均为小五号，连本律师都看的眼花缭乱！开发商以附件的形式架空政府统一范本合同《认购书》和《房地产买卖合同》，在附件中设定大量的买方义务和卖方的免责条款，并以格式条款的形式“约定”附件优先于主合同适用，该做法是开发商目前逃避政府监管的主要手段，购房者不可不防。

律师提醒：
1、非格式合同条款下，附件与合同具有同等法律效力；格式合同条款下，手写的附件条款优先于合同适用。购房者应彻底改变附件只是合同辅助的、可有可无的、可看可不看的观点。
合同附件是合同的补充，一般来说内容不会超过合同范围，但在房地产销售领域，为了规避政府提供的范本合同的规制，开发商往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，购房者且不可忽视。
2、虽然开发商声称提供的附件条款对所有购房者都是统一适用的，但作为合同的组成部分，购房者完全有权利提出异议并与开发商协商、修改。
附件的本质也是合同，任何合同都是双方协商一致的结果，即使是开发商提供的统一适用的格式附件，也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法律效力，购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。
3、附件中一般含有的大量限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权利，免除开发商责任的内容，购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争，必要时可以联合其他购房者共同争取。
4、不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件
附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附件。但如上案例，部分开发商为了达到拴住购房者的目的，在尚未签订《房地产买卖合同》前就先签附件收取首期款，并约定附件优先于合同。由于很多购房者都是初次置业，没有足够的经验，一旦草率签订附件，便可能陷入圈套。
5、附件只是合同的补充，由于房地产认购书、买卖合同等均为政府提供的格式范本，相对比较公平，故建议不要先以附件的形式变更合同中双方的主要权利义务，架空合同本身。
6、因《房地产买卖合同》是否能够顺利签订尚未可知，故建议在签订《房地产买卖合同》前（一般是签订认购书时），不要在附件中约定先支付首期款，以防一旦合同不能签订又要付出大量成本追索。
开发商在双方签订《房地产买卖合同》前，要求购房者签订附件预付首期款只对开发商有利，对购房者则不但无利反而有害：购房者预付首期款一方面在事实上为开发商提供了融资，缓解了开发商的资金紧张，另一方面增加了购房者拒绝或不能签约的维权成本，间接制约了购房者签约时平等的协商权利，增加了自身风险。
7、建议不要为《认购书》设置附件
《认购书》只是签约意向，不是购房的必经程序，作用仅仅是约束双方将来签订《房地产买卖合同》，政府提供的认购书版本已经完全起到认购作用，没有必要再添加任何附件，以免落入附件陷阱。
8、在附件对购房者明显不利而开发商又拒不同意修改的情况下，购房者要充分评估签约后自己的最坏情况，并决定是否放弃够买。

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