万科大面积降价背后的隐情
自从万科掌门人老王，抛出拐点论；三、四年再买房的口误后，引来市场一片啧啧称赞之声。这几天老王再次出来澄清，万科的拐点是指价格回归到理性阶段，并补充说在40岁之前（跟冯仑35岁的观点接近了）没有“定型”的话，还是租房来住好。
真是难为老王，在楼市处于动荡期间，我们平民百姓总是能得到他“良好”的建议；而楼市在疯涨时，想向老王请教一下高房价的原因，他老人家却在世界各地最高的山峰上腾云驾雾，并只谈登山之道，避而不谈高房价。
不过，自从万科抛出自己的拐点论后，确实是给予市民带来了降价促销的好消息。在此不得不承认老王还是有点口德，并有社会责任感之大公司。
在这次大面积的降价中，幅度最大的楼盘是四川成都的，下降幅度达到30%，其它地方下降幅度在10%至20%之间波动。
我们先看看万科最近二年住宅面积开发数据，或许能从中得到少许启发：
万科06年开发住宅的面积为500万平方米，07年开发住宅的面积为700万平方米，有知情人士说超过800万平方米；08年计划开发住宅的面积是1000万平方米。及万科每年的土地储备量维持在1700万平方米以上。
07年万科年销售住宅面积达到613万平方米，年销售额超过523.6亿元，比原计划超出23.6亿元，2010年万科年销售目标要达到1000亿元。
从以上的数据来看，就知道万科不是个省油的企业。万科在07年能超额完成目标，得益于07年10月之前楼市的暴涨，为其带来可观的销售额。
从07年12月开始，万科开始以降价为民的旗号，大打广告，从而揭开楼市的降价通道，也为万科在08年完成年销售目标而铺路。
万科在市场上，凡有点风吹草动，必会引来“苍蝇、蜜蜂、青蛙、蝴蝶”之大论，乃至万科降价促销，更引起大部分人士的关注和媒介高度的重视，都说这是崩盘的前兆。
但笔者却有以下不同的看法，或理解为万科降价真正的动机更为适当一下。
万科急于打开降价的通道，无非都是由以下原因所造成的，从而使万科改变营销战略。
其一：央行在08年从紧货币政策，及通货膨胀之下，楼市更充满着不确定的因素。万科率先打开降价销售，目的是要提高市场占有率，争取完成每个月份的销售额，为完成全年的目标而实施的营销策略。
其二：万科在公众面前一直都在强调不囤地、不惜售、不捂盘。为了保持良好的公众形象，不得不促使万科在销售上要快人一步，打开降价通道，实属是不得己的手段。
其三：最近大幅降价的楼盘，都是万科在前三年通过招拍挂购入的土地，前三年的土地价格，以现在降价的幅度来计算，万科还是能做到保持毛利润在25%之间。从这点来看，降价销售，是一种快速回笼资金的手法而已。
其四：万科很清楚目前的楼市的状况，在半年之内，都难以迅速回升，在这种状况之下，只有率先降价才能赢来市场的销售额。
其五：真正考验万科的是在2010年之间，在这期间，万科将有一批地王上市销售，这批地王都是在去年通过招拍挂购入的。这批房屋上市，销售价格才是万科最所担忧的。
其六：万科目前的降价，可说万科是为了过冬而准备好的粮草，如果一个大型公司对市场的觉察，总是迟于他人一步，想必也不会发展成为一个如此大的航空母舰。
其七：万科一边在喊三四年不买房，一边在大面积降价销售，只能印证万科对市场的走向相当清晰，只要价格一旦回归到市民能接受的价格，购买力还是很强劲。如果万科降价销售，还是出现滞售的情况，那么可说市场不容乐观。
其八：如果说万科降价销售，楼市就开始崩盘了，那么先死的，必是万科这类大型企业，因为08年万科的年开发住宅面积达到1000万平方米，楼市崩盘了，这1000万平方米的住宅，卖给谁，难道给政府回购改为经济适用房、廉租房！！！
综合以上的原因，万科降价销售，就不难得出结论，在货币从紧的政策之下，降价是让资金得到快速回笼罢了，以使万科在今年、明年、后年完成更宏伟的目标。
如果只从单方面去判断万科的降价，楼市就开始崩盘了，未必有点指鹿为马。而其他小地产商，因无法根据市场作出准确的判断，采取固步自封的销售手法，那怕出现同样的降价手法，却因迟于万科一步，销售速度肯定不会有多大的理想
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