质疑：申请评估不准等于无证据？违约损失等于违约金？
－深圳仲裁委员会【2007】深仲裁字第1064号裁决正确性大家评
文/深圳张茂荣律师
案情： 2007年6月22日叶小姐与杜先生、李小姐签订《房地产买卖预约合同》，以88万元购买杜先生、李小姐尚未取得一手房地产证的深圳市罗湖区风格名苑B栋某物业，合同约定在涉案房屋办出房地产证后7日内办理首期款监管及买方按揭申请，15日内签订《深圳房地产买卖合同（现售）》，同时约定“非买方的原因，卖方未在交易期限内签署《深圳房地产买卖合同（现售）》，或因卖方对该房产的所有权瑕疵导致交易不能完成，视为卖方违约，应双倍返回定金给与买方”（没有约定放弃索赔其他损失）。 合同签订后，叶小姐如约支付定金5万元，后因房价上涨，7月20日房地产证办出后，杜先生、李小姐迟迟不予办理相关手续，8月28日叶小姐书面催告履约，杜先生、李小姐仍不履行。9月3日叶小姐委托本律师作为代理人向深圳仲裁委员会提起仲裁，要求两被申请人杜先生、李小姐：1、双倍返还申请人叶小姐定金10万元整；2、赔偿申请人购房损失7万元（初步估算）；3、赔偿申请人为本案支付的律师费用1.5万元；4、仲裁费、保全费由两被申请人承担。为查明购房损失（房价上涨差价）及防止两被申请人在仲裁过程中另行高价转让涉案房屋导致将来裁决难以执行，仲裁过程中，本律师向深圳仲裁委提出涉案房屋房价评估申请并申请查封了涉案房屋。
前后矛盾的仲裁庭意见： 深圳仲裁委经审理认为（原文）：
……
三、申请人请求两被申请人赔偿因毁约而造成的购房损失人民币7万元。由于
申请人没有提交其购房损失的任何证据，因此，仲裁庭对此仲裁请求不予支持。
四、关于申请人请求对房产进行评估的问题。申请人向仲裁庭提出对涉案房屋进行评估的申请，因本案合同只规定定金条款，并未规定违约金条款，评估结果不会影响本案的裁决结果，反而会使申请人支付评估费用。同时，申请人已经选择定金条款，根据《合同法》第116条的规定，定金与违约金不能同时计赔，所以
仲裁庭未同意申请人要求评估的申请。 ……
仲裁裁决： 2007年11月30日深圳仲裁委做出【2007】深仲裁字第1064号裁决如下：
1、两被申请人向申请人双倍返还定金人民币10万元；
2、被申请人不出申请人为本案支付的律师费人民币1万元；
3、驳回申请人的其他仲裁请求；
4、本案仲裁费12100元，由被申请人承担7260元，申请人承担4840元。
质疑： 1、正是为了查明涉案房屋实际差价损失，申请人才申请仲裁委指定评估机构对涉案房屋现值予以评估，深圳仲裁委不同意评估导致申请人购房损失无法确定，反过来又以申请人没有提交购房损失证据为由裁决驳回申请人的购房损失请求，如此荒唐矛盾的裁决意见如何能够让人信服？！
2、违约赔偿与违约金完全是风马牛不相及的两种不同的责任方式，违约损失是客观存在的无需约定的法定赔偿项目，违约金是双方签约时约定的无论是否造成对方损失都要支付的约定赔偿项目， 深圳仲裁委将违约损失与违约金相混同明显错误。
3、根据我国《合同法》的规定，定金不能与违约金并用，但并没有规定不能与赔偿损失并用。定金罚则具有惩罚性，其适用不需要以损失的存在为前提，故定金责任的承担不能代替赔偿损失。在既有定金条款又有实际损失时，应分别适用定金责任和赔偿损失的责任。
4、房地产评估费只是几百元，相对于近10万元的房屋差价损失来说微乎其微，申请人也明确表示愿意支付并坚决要求评估，但仲裁委还是“好心地”以会增加申请人负担为理由之一不予同意，是不是有点好心过头了？！
相关规定： 1、《合同法》第113条第1款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2、《合同法》第114条第1款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3、《合同法》第116条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
4、《仲裁法》第44条第1款：仲裁庭对专门性问题认为需要鉴定的，可以交由当事人约定的鉴定部门鉴定，也可以由仲裁庭指定的鉴定部门鉴定。
5、深圳仲裁委员会《仲裁规则》第40条第1款：对案件涉及的有关专门性问题，当事人一方或者双方申请鉴定并经仲裁庭同意的，或者仲裁庭认为需要鉴定的，由当事人双方共同选定或者共同委托仲裁庭指定鉴定机构或者鉴定人员；当事人不能共同选定鉴定机构或者鉴定人员的，由仲裁庭指定。
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