（经典案例）擅自解除期房买卖合同，法院判决双倍返还定金

文/深圳张茂荣律师

    案情：
    2007年4月8日原告周先生通过深圳创辉租售居间介绍与两被告邹女士、刘先生签订期房《房地产买卖协议》一份，以77万元购买两被告尚未取得一手产权证的深圳市龙岗区布吉镇中海月朗苑1栋某物业，合同第八条约定“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”。合同签订后，周先生如约支付定金五万元（两被告收到后将其中的3万托管于创辉租售），2007年7月26日，两被告聘请律师以《中华人民共和国房地产管理法》第37条第（6）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”为由，致函周先生认为合同无效，要求返还周先生2万元，另3万元由创辉租售返回。经多次协商未果，10月26日周先生委托本律师向龙岗区法院提起诉讼，要求两被告双倍返回定金10万元并承担案件全部诉讼费用。


    审理：
    深圳市龙岗区法院经审理认为：原被告签订的《房地产买卖协议》为预约合同，签约的目的是约定在被告办理出一手房地产证后完善转让手续，将涉案房屋出卖给原告。该合同是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。被告辩称合同无效缺乏实事及法律依据，本院不予采信。……被告（委托律师发送律师函并拒绝履约）的行为违反了合同的约定，应认定为违约，应承担双倍返回定金的违约责任。原告提出的诉讼请求合法有据，本院予以支持。

    判决：
    2008年1月14日深圳市龙岗区法院判决：被告邹女士、刘先生于本判决生效后三日内返还双倍定金共计人民币10万元给原告周先生，诉讼费用由两被告承担。

    评析：
    虽然我国《房地产管理法》第37条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产（期房）不得转让，但如签约时双方均明知期房事实并约定在业主取得房地产证后再行交易，该合同在性质上属预约买卖合同（有别于本约合同），不受上述条款转让限制，合同应为有效，任何一方违反均要承担违约责任。

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