站在香港的肩上

看深圳与香港的地图，我们会发现，深圳就象站在香港肩上的一只麒麟。而深圳的发展，也恰恰是香港先行一步之后开始的，所以，深圳就借鉴了香港的经验、站在香港肩上的深圳，从而拥有了超越香港的发展速度、以及本土科技企业、海运实力。

作为全球最大的陆路口岸，西部通道及其深圳湾口岸区，直接将深圳香港两地的经济活动向西部拉动。整个蛇口半岛就成了站在香港肩上的有力大脚。即将销售的卓越·维港，就是深圳湾口岸片区内的第一个项目，也是深圳湾目前唯一的TOWNHOUSE群落。

如何看待这个“湾汤”呢？

■深圳房价接轨香港了？

其实最近关心港币与人民币关系、港楼与深楼关系，可以追溯到2006年10月份。后来在建设部调研组的一次会议上，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）先生也提到了。

去年，深圳媒体对深圳、香港之间的楼市进行了对比，得出一个结论：深圳房价与香港房价已经基本接轨。实事求是地说，单从数字来说，深圳优质地段的高端房价与香港劣质地段的最低房价确实已经基本接轨。但是媒体的对比分析在方法论上问题是比较严重的。

楼市对比分析终归是经济分析，而经济分析，需要所有有志于对深圳、香港房地产市场进行研究的人员注意方法论问题，方法论如果错了，就不可能得出正确的结论。正确的方法论是：

■端正楼市比较方法论

香港与深圳，属于两个经济体，一个是城市经济体，一个是大陆经济体的组成部分。另外，进行这样的两个市场对比时，大家应该注意：

一、应同质对比，而不是异质对比。

比如地段、产品、性质上要同质，那香港地段最差、素质最差的房子，与深圳地段好、产品好的房子对比是有失公道的。如果如此对比，深圳与香港之间的房价差依然在3.5~10倍之间，依然属于合理空间。

比如香港最低的房价，大约为2.9万元／平方米，这个楼盘建成期很早，已经有40多年，地段很偏、配套不完善。而深圳这个价格已经可以购买到地段一流、素质不错的房产了。而深圳的这种房产，在香港，售价都在15万/平米以上。因此这种不同质的对比并不合理。

比如卓越·维港在地段上，属于规划中的金融区，拥有深圳湾体育馆、深圳艺术会演中心等重要设施，对于深圳香港双城商务意义极为重要。因此其地段就相当于香港的优质地段，而香港优质地段的新的高层建筑目前是大约12~18万/平，那么按照TOWNHOUSE与普通住宅之间2的比价，香港与卓越·维港同地段的“湾汤”就应该是24~36万/平。

同时上述对比还属于同时间对比、而不是理性分析所要求的同周期对比。

二、应同期对比，而不是同时对比。

香港楼市自1997年至今，基本走的都是下降及恢复的周期，而深圳乃至中国大陆目前走的是向上的周期，币值也是如此。要拿深圳乃至中国大陆与香港对比，就应该拿当年港币重估、顺差迅速扩大的周期，与现在正值人民币重估、顺差扩大的周期对比。

也就是说，现在的中国大陆和深圳，类似1994年以后的香港，这种比较才是同周期对比。同周期的经济现象具有同样的规律，这就是大家为什么一定要把现在人民币升值与1987年日元升值对比的原因。

如果按照1/4的比价、同周期对比，香港工业化高峰时期与港币升值周期中，香港的平均房价是9.5万港币/平米，那么深圳对应就应该是2.375元/平米，这个价格是高于深圳现在的平均售价13000元/平米。当然，我们不能否认同时间之内，深圳香港两地之间资金流动带来的阶段性影响，但即使如此，人民币升值时期，深圳目前的房价在国际同周期比价情况下，并不离谱，目前的所谓房价调整，其实属于“倒牛步”。

还是以上卓越·维港折算成同周期香港价格，TOWNHOUSE就相当于48~72万/平。按照1/4的深圳香港比较关系，卓越·维港“湾汤”比价之后的价格就应该是12~17万/平之间。

另外考虑到目前同时间的资金两地流动，折算为70%，则为8.4~11.9万/平米，折衷为10.15万/平，比价之后的卓越·维港“湾汤”价格是否尤其意外呢？当然考虑到目前片区内二手住宅价格大约集中在17000元/平米左右，以2的TH与普通住宅价格倍律，则旧TH对应价格应该为34000元/平米。这将对卓越·维港“湾汤”价格表现构成影响。预料其最终价格表现将集中在55000~75000万/平米之间，与国际比价还是有不小优势的。

三、应考虑到港币对人民币汇率的虚假性问题。

港币由于紧盯美元、人民币也紧盯美元，因此港币与人民币之间的关系其实并非直接的汇率关系，而是经过美元做中介的汇率关系。由于美元大量发行、但却维持了10多年的低利率环境。

因此港币对人民币之间的汇率，目前是个虚假的汇率，同时，美元对香港资产已经失去兴趣。因此严格意义上来说，港币有所低估，低估的程度可能高达30%，所以现在人民币贵过港币，其实是不正常的。

■卓越·维港，能够站在香港的肩上吗？

2007-7-30香地咨询·半求工作室＆房地产之窗n负责人尹香武（半求）先生尹香武（半求）通过www.banq.cn/html/4484.htm《深圳 Vs 香港：方法论纠错及楼市后局简判》一文，提出了如下判断：

鉴于香港楼市供应缩减、人口增长、退出渠道顺畅、港币实际价值低估、金融中心地位巩固、现房价比1997年高峰期时低了60%以上的现状，香港房价经过1997年之后的下降周期，如今已10年，但距离当时的高峰期距离甚远，受各种因素影响，香港房价未来3~5年内，将上涨50%。

而对于深圳房价，我们要辩证对待。现在要关心的不是房价水平，而是房价变化的速度；要关心的不是整体简单平均价，而是结构性价格矛盾。结构性风险是最大的风险。因此结构性严重失衡，导致的一些劣质房产涨幅过大，未来存在较大风险，尤其是那些边角余料地块生产出来的房产，购房者一定要保持足够的警惕！

同时，香港房价的大涨，也必将再次扩大与深圳的房价差，这对于改变深圳与香港之间的资金流向是有帮助的。对于类似卓越·维港这样的深圳楼盘来说，其实是一个好消息。

卓越自己吹牛说“下一个国际维港，要等一百年”虽然有些水份，但是，对于产业高度聚集，土地供应极为刚性的蛇口半岛上，作为深港双城商务代表性楼盘，如何比价、销售如何，将直接反应深圳这个城市在国际坐标体系中的具体地位。

卓越“湾汤”，能够站在香港的肩上吗？