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【会议主题】金融街地产大型品牌发布会

【举办时间】5月1日14∶00—16∶00

【举办地点】深圳会展中心5楼牡丹厅

【主办单位】金融街控股

【与会嘉宾】中国休闲经济研究中心主任、人大博导王琪延，中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌，阿特金斯设计师，世联地产董事长陈劲松，喜达屋酒店管理公司领导等



【会议主题】

1、金融街控股、北京金融街及各地项目介绍；

2、金海湾项目推介；

3、城市综合体高峰发展论坛

4、城市发展与休闲经济；
 
5、休闲地产商业价值；

6、国际休闲地产规划设计案例解读；

7、珠三角休闲地产发展现状；

8、休闲地产的管理与服务

（中国休闲经济研究生主任，人大博导）王琪延：休闲经济对城市的水平提升非常有帮助，我总结了九句话。

    拉动经济增长、提升城市品牌（像在惠州看这个项目，惠州过去GDP排名在广东是很靠后的，现在渐渐地第七，这个项目下来可想而知，经济就上来了，由于这么美的建筑整个城市的形象就上去了。很多人会吸引到这里，现在的人口是二万人，项目的设计能装30万人，把人都吸引进去了。这是在调查数据之上的。这个要解决交通问题，这是将来关注的问题）。

    城市环境使用（在保护中利用、利用中保护）

    城市居民就业（对人类资本有提高，看着漂亮的街道好意思扔纸屑吗？）

    国民素质，国民生活质量问题，买这个项目可以两个假期待着。

    居民的公平公正（比如说跟部长打牌，我跟我学生打牌的时候就是没大没小，公平）

    安定安全，城市人力资本提高了安全有保障。

    王琪延：房地产可能进入的首先是旅游资产，现在实际上是市场细分，比如说在北京昌平有一个项目，从那走就是一个破木头牌子，用毛笔写的牌子，里面都是渡假酒店，这就是酒店的样板。
    娱乐地产，英国在建时空隧道，在想怎样建，物理上怎么解决看祖奶奶的地方？这是物理的难度。还有像鬼屋这样的项目。房子盖了没人买，把彩车弄在院子里，恢复了旅游，这个项目还在持续。在想能不能做这样的项目，将来可以做旅游观光地产，有人告诉你怎么装修怎么好，买什么样的房子，里面讲科学道理。
    这是很公益的东西，应该说是很赚钱的，这是商业地产。
   
    公益地产，这一块是政府项目，不要小瞧政府的项目，政府的项目是金，别看便宜，还有农业地产、工业地产。现在还是这么干卖不出去，现在居民在休闲房，可以把客厅做大一点，房间做小一点。要知道人住大房间不舒服。
   
    体育休闲地产，北京四大新的建筑鸟窝，有鸟蛋、鸟腿等四大建筑，像昌平地产里面有很多体验项目，比如挫折体验园，有很多东西让人体验，比如说孩子动不动闹自杀、离家出走，在这儿可以给你训练，在这里受挫折训练。比如说宋成（音）投资了娱乐项目之后收益1.8个亿，所以把娱乐因素融入到地产也不错。
   
    （幻灯）现在看到的是漓江的一些图，当时在做一家三百个餐馆的餐饮大业聚集在一起，八大菜系不能少，法国、越南都要有。当时，这个受到限制，地产的资金也受到限制，所以导致这个规模。

主持人：最近在中国南部有一个重大发现，就是巽寮湾，如何衡量一个旅游地产的商业价值，这是大家非常关注的话题，按照国际的惯例，一个旅游地产、休闲地产价值来自于哪？资源占有、企业资源配制、企业经营导向、老百姓消费认同。

今天我们请来了国家建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲主任，下面有请童主任！


（中国房地产基住宅研究会的副会长）童悦仲：我现在的身份已经变了，以前在建设部住宅产业化促进中心工作了多年，现在我的身份是中国房地产基住宅研究会的副会长。今天大会安排讲“休闲地产的商业价值”，这一方面我了解并不多，今天的演讲时间规定是15分钟，后来又说最好10分钟，我尽量控制不超过这个时间。
   
    什么叫休闲地产？我想休闲地产是属于旅游房地产的一种，是指以良好自然资源环境和旅游设施为依托，开发建设的房地产项目，包括各类休闲渡假村、宾馆、饭店、分时度假酒店、以及景区住宅、高档公寓和别墅。
   
    休闲地产在国外已有上百年的历史了，但是在我们家尚处于起步阶段，最早的也是十几年，休闲地产必须在国民经济发展到一定阶段后才能出现和逐步成长起来。
   
    从背景来看，刚才王教授也讲了，2006年我国人均GDP即达到了2042美元。2007年的数字没有正式宣布，我们可以自己去算，刚才王教授算了是2300美元。但是在东部发达地区远远高于这个数字。从各国的经济经验来看，人均GDP达到2000美元后，人们对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资将会保持良好的态势。
   
    国民经济将从人均GDP2000美元以下的经济起飞阶段，迈入到人均2000-10000美元的加速发展阶段。世界上许多国家和地区在人均GDP达到2000美元以后，其经济往往都能继续保持较高的增长速度，而且持续时间比较长。
   
    人均GDP达到2000美元以后，意味着居民的消费能力大大提高，消费结构也将发生变化，主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求快速增长。
   
    居民对服务业的需求也将大幅增加，例如旅游和休闲度假成为众多家庭不可或缺的生活内容和消费方式。
   
    同时，富裕起来的居民投资需求也会加大，人们的金融投资迅速膨胀，家庭理财和房产是投资等这些已经转瞬成为人们重要的组成部分。
   
    去年十月份召开的党的十七大报告中，首次提出，要创造条件让更多群众拥有财产性收入，这代表党在与时俱进，在观念上发生了很大的转变。共产党宣言讲的是“全世界无产者联系起来”，现在总书记在十七大报告中，首次提出来让更多群众拥有财产性收入，这是很大的变化，对全世界都可能是震动，也具有非常深远的影响。
   
    十七大结束后不久，去年12月5日国务院又发布了《职工带薪年休假规定（草案）》，征求全社会的意见。在国外都有带薪年休假的制度，我们要改革开放的成果让大多数人享受到。政府关心民生的问题，有了带薪休假，工作一年以上至少有5天，随着工龄的增长会增加，大家有更多的时间去进行旅游、休闲、度假。
   
    我认为这两件事对我们的休闲地产来说非常有意义。同时从投资消费两个方面让我们感受到休闲地产的利好信息。休闲地产也是房地产，房地产的功能有两个，一是居住的功能。二是投资的功能。

    童悦仲：判断一处休闲地产的商业价值如何，我个人认为应该从以下角度考察：
    第一，项目所在区位是否具有适宜休闲度假的良好自然风光。
    目前世界各地的休闲地产项目都选择在风景秀丽的地点，尤其是海滨风景区，蔚蓝的海水、松软的沙滩、清新的空气、明媚的阳光和满目的绿色是海滨度假胜地必备的五大要素，我国有14000公里的岛屿海岸线，但是同时具备这些条件的地方却十分稀少，如同凤毛麟角。新加坡是花很多钱运来沙子来做沙滩，但是过几年之后就会退化，就得再买，再造。
    迪拜是阿联酋很重要的国，现在变成一个很重要的城市，是一个休闲度假的地方，自然条件十分好，完全在沙漠上，迪拜人很有钱，但是迪拜没有树，看一个人有钱没有钱是看他家有没有树。同时具备这种素很不容易。
    资源的稀缺和不可复制性使价值在起步阶段往往被低估。从长远着眼，蕴藏着很大的增值空间。
 
    第二，要看项目所在地周边是否有大量潜在的客源。这些客源应当具有前来度假的经济实力和消费能力，而且比较适应项目所在地的气侯条件、人文环境和生活习惯。
    我们今天会探讨的是金海湾，北京的金融街控股集团首先面对的是珠三角客户。我们海外华侨回来之后在这儿置业也有可能。将来北京、上海或者其他的大城市比较有钱的人也可能会来这里置业。北京有很多人在冬天的时候会到海南或者到南方城市来住两个月，尤其是退休的人。但是，最主要的客户还是珠三角这一代，深圳、香港、澳门、广州。
   
    随着人们消费习惯和消费结构的进一步改变，以及中等收入群体的不断增加，潜在的客源还会源源不断地被开发出来。现在中国社会贫富分化严重，两头大，中间少，要增加中等收入者的数量，要形成枣弧型，会变化将来的客户。
   
    第三、项目所在地的交通条件是否方便，括公路、铁路、水运、民航等。对于短途客源，最好自驾车车程在一个小时左右可以到达，一般以不超过两个小时为宜。
    一说起别墅，度假，高档公寓，休闲的地产在国外来说，中国人首先想到房，但是国外首先想到环境。因为像香港、深圳非常拥挤，现在假期很多，平常有双休日还有其他的带薪假期，如果一两个小时可以到哪个地点有一个公寓可以享受很好的自然风光，那还是可以考虑的。
   
    第四、项目的建设和管理是否具有较高品位。包括整个景区要有高水平的建设规划，由有能力的开发建设单位按部就班地分阶段实施，不要一哄而上，如果有实力和没实力的都去就不好。
    所有的工程项目都作到精雕细刻、品质一流，景区从建筑造型、建筑色彩、标志、小品到环境景观和植物配制都让人是赏心悦目。
   
    关于金海湾项目，我自己感觉已经具备以上几项的硬件条件，只要后续的管理服务工作能够高起点、高标准地跟上就必然能成为一个成功的休闲地产项目。
    再次祝愿金海湾风池岛道一期项目能够一炮打响，为全国的项目开一个好头。

  主持人：非常感谢童会长高瞻远瞩地为我们讲述了金海湾的价值，让我们从另外一个方面看到了它的希望。
   
    这两年出现了一些新名词比如：两小时生活圈、“4+3”的生活方式，以前是“5+2”。什么叫“4+3”？有三天可能在度假、打高尔夫、游泳、玩。他们把4+3的生活方式，以深圳为圆点，以两小时的车程为半径画一个圈。
    去年深圳特区报一直倡导“两小时”概念，无论在东莞还是惠州，出现了粤B在整个珠三角游动着，不管在娱乐场所还是其他场所出现着深圳的游乐人才今天请来了广东省高尔夫协会秘书长姜永军先生，下面有请姜总，大家欢迎！




（广东省高尔夫协会秘书长）姜永军：大家好！首先非常感谢主办方给我这次机会来做这个发言。高尔夫在中国是一个新型的活动，1984年在中山温泉夏天娱乐部开始建造在我国有20多年的历史。目前全国开业的球场有300个左右。在建的、规划的还有二三百个。应该说，高尔夫球运动在中国还是一个比较新兴的体育项目，群众基础还是比较薄弱，有些人把这个项目形容成贵族的项目，作为这个行业来说还是一个比较高端的体育项目。
   
    在国外这个运动已经有几百年的历史，最早是在苏格兰由牧羊童驯羊开始的运动。这个历史发现了在宋朝都有槌玩，这个运动可以讲高尔夫球比较早的相似运动。在伍兹来中国的时候，中国把这个送给了他们，得到他们的认同。在美国有接近3万个球场，日本有三千个球场，在国外已经成为大型的体育运动。
   
    中国的高尔夫球起步非常早，起步比较早的城市应该有中山、北京、珠海、上海、厦门、深圳等一些城市，高尔夫球球场里面的房地产项目在这个运动开始前都已经放进去了，我们统计广东省有70多个球场里有房地产项目的球场大概有36、37个，基本上占到高尔夫球场的一半。所以说，高尔夫球与地产应该说是一个天作之合。
   
    高尔夫地产这两年也跨入了高尔夫和地产两大行业，成为比较热门的词汇，时尚、高尚、贵族、品位、品质，享受高尔夫融入到我们的生活当中，得到了提升。
   
    在中国有90%的球场有房地产的支撑，尤其以发达地区为主。像深圳的观澜湖高尔夫球会，就是非常典型的高尔夫和房地产结合的杰作。促成高尔夫球场和房地产结合发展的原因，除了社会经济发展和高尔夫运动和以外，还有人们对大自然、自然景观的追求，我们讲高尔夫球是一个环境，房地产是一个土壤，要通过房地产来回收投资成本，尽快的得到投资回报。
   
    以观澜湖球场当初每平米2000元销售到去年顶峰时期每平方米达到20000-30000元，这是非常好的房地产和高尔夫球场结合的项目。所以，吸引了国内很多的房地产商把房地产与高尔夫结合起来，著名的有中航地产、城建地产、珠江实业、金融街等大的房地产商把高尔夫球场与地产结合在一起整体开发。
   
    另外，我想讲的是高端的运动延伸高端的会所。我们高尔夫球场或者是比较好的一些豪宅都必须有独自的资源，比如说可能在城市中心、在郊区或者在一些具有一定自然资源的环境里，通常因为自然资源的不可复制或比较稀缺的自然资源而造成它的门槛比较高，很多人希望能够享受得到它，使得房地产和高尔夫地产的价值比普通地产更高。
   
    回首我国的高尔夫地产，经过了完全模仿国外的产品到引进原汁原味的生活方式，如今已经走到第三个阶段，即功能空间自主、创新、大型独到的产品。
   
    高尔夫球的魅力无法用言语简单地来形容它，它是集阳光、氧气、绿色、朋友这种高生活方式的内涵。清脆的球场精心设计的房子、高雅的活动、高端商务细分自然会吸引大批成功人士，这就是高尔夫地产的存在。
    国内是近年来才兴起的新的经典，我们欣喜地看到市场上出现了一些真正的高尔夫地产的地区，比如说上海就有把市场和高尔夫球结合得淋漓尽致，每年都会组织汇丰高尔夫球赛，吸引了高尔夫球爱好者来观看，绝大部分也是高尔夫球买家。

（广东省高尔夫协会秘书长）姜永军：我们的观澜湖球会连续12年每年举办世界杯高尔夫球比赛，吸引了高尔夫界的眼光，吸引了爱好者每年12月份里观看球赛，在这里打球会友，促进了房地产项目的销售。
   
    高尔夫球天生和高档物业密不可分，体现了舒适和休闲的生活方式，是给金字塔上的人群提供了一个高消费的模式，具我们了解，高尔夫球场周边的房价比周边提高20%以上，国外更高达到30%。这说明了高尔夫可以拉动地产的价值，能够改善当地的环境。
   
    以观澜湖球场为例，1993年的时候没有高速公路通到那里，也没有很好的交通工具过去，我们当时说那里是深圳的西伯利亚，通过94年、95年的“观湖世界杯”，政府投资修建了梅观高速，交通得到了很大的改善。现在那里已经成为了深圳招商引资最好的一个镇，吸引了大量的厂商和很多的客人到访观澜镇。
   
    这说明了高尔夫球场可以拉动当地的价值，除了景观资源的拉伸外，整体的资源提升更重要，对地产资源、综合资源的提升不可忽视。
   
    近几年由于地产资源专项审批的政策限制导致了高尔夫球场的稀缺性更加突出，高尔夫运动的推广普及速度在加快，高尔夫爱好者的递增统计是每年达到30%的高速度增长，以珠江三角洲为例，礼拜六和礼拜日的球场如果不提前一个星期预定基本上是打不了球的，供求关系非常紧张。如果把下一步放在球场、房地产里面去，对房地产销售起到了积极推动的作用。可以预见未来高尔夫地产的价值取得了大家的认同，会逐步得到提升。
   
    高尔夫虽然小，但蕴含的价值非常大，也撬开了上亿资本的魔方。可以相信将来高尔夫地产的走向和前景是非常可观的，谢谢大家！

主持人：非常感谢姜秘书长给我们上了生动的一课，这几年高尔夫大军在茁壮地成长。到周末“请人吃饭不如请人流汗”，带来了全新的、很好的、健康的生活方式。
   
    高尔夫这几年接触的太多了，比如说深圳观观澜湖高尔夫，龙岗中心城高尔夫，东莞也有中信高尔夫，广州美丽湖也与高尔夫结合。金海湾的高尔夫有什么特点？是离海最近的高尔夫，意味着价值最大的潜力。
    今天我们也请来了世联公司的董事长陈劲松先生，请他给我们谈谈地产的状况究竟如何？好，下面我们热烈有请地产专家来为大家解读，大家欢迎！



（世联公司的董事长）陈劲松：尊敬的金融街的领导、远道而来的媒体朋友们，大家好，今天的休闲地产非常好，我刚才仔细听了听，特别好的是童主任和王教授的发言把中国经济发展到这个阶段的特征抓出来了。我个人认为非常重要的是支撑点的问题，这个支撑点主要在于中国目前地产的需求方，人口统计学，发生了重要的趋势变化。我给大家介绍一下。
   
    我们看到2008年，中国整个城市房地产进入了调整年，调整年发生了几件大事。宏观经济调控是一件大事，还有一件是城市房地产面临新的格局，各个城市都差不多，深圳表示突出，成交量萎缩，大家对未来，尤其各地的朋友们，使得房地产深入老百姓人心。什么时候“拐”，大家普遍关心这个问题。事实上，现在需求方确实发生了变化：
   
    第一，80后进入了房地产的主流消费群，80后开始登场。我感觉2008年应该搞一个80后的居住宣言，非常重要。
    第二，中国第一代人口出生高潮的这帮人，60年大饥荒之后中国人猛生的人家庭进入空巢期，孩子上大学了，家里成空巢了，使得中国房地产必然带来重要变化。
    空巢期家庭，中国人是穷了几十年，改革开放给了大家这么多机会，大家很爱劳动，今天五一劳动节都开展会，就中国人愿意折腾，因为太多的苦日子，这批人本人算是其中之一。第一批人口高峰期的人他们目前面临着什么问题，跟以前面临的问题完全不一样。为什么中国改革开放城市的房子从宿舍变成有洗手间的，现在还得有厅、有房，卫生间还要独立的，产品在不断地完善，为什么这么走？
   
    最主要的是第一批是房地产的主流，不断的买了换，为什么要换这种房子，原因是承上启下，家里有老人，又有孩子，双职工忙活，家里要有保姆，外面的亲戚来了还要安排。我们这种家庭要的房子当然要厅是厅，房是房。房还要多几间。因为人比较混杂，上有老，下有小，有保姆，有客人。整个房子是按这个轨道来的，现在变了，老人不断进入死亡，孩子不断进入上大学、找工作。突然发现我们不知道忙活什么。随着中国经济从2000美金以上加上空巢期的来临，打发时间的来临，成了这些人的主要生活。怎么打发时间呢？高端地产是比较有钱的。从人口统计学上最有钱的一波人是谁？就是第一波出生的人，就是文化大革命之前出生的人。为什么最有消费力的？目前是高尔夫球里面最有力的买家。他们没有下过乡，没有插过队，高中一毕业，大学就该考了，之后是年富力强，后面的如果想代替他们，除非极其聪明。所以，目前活跃在商场上的，政府主要的官员以及各个部门主力的骨干是以60后第一批出生的人为主，这些人有绝对的购买力。
   
    他们突然进入了空巢期，忙惯了，闲下来在家待着很难。空巢期给他们忙活。人一开始吃不饱，吃饱了撑了，就要忙活。整个房地产因为这个因素使得有爆发性的突破，也就在未来的三五年，这个趋势非常明显，空巢期变成休闲地产的爆发性的突破。
   
    另外，这帮人担心的最大的问题即将面临着退休，五六年时间考虑退休的问题，退休就有住的问题。美国次按大增长就是因为50、60后进入退休，这是最有消费力的人。中国60后这帮人，中国的城市发展比美国快得多，所以加速进入这个群体。这帮人担心什么？他们担心未来家庭孩子会不会回来看他们？现在独生子女多。孩子出去之后不回家，找了媳妇忘了娘，这事非常着急，他们带孩子很辛苦，有感情的。怎么样让退休后经常能跟孩子见面？往往就会选一个风景区来置业，搬到这儿住，孩子来看你，也愿意回来，孩子还带着孩子，这就成了过去五年内，全美乃至欧洲这个主要休闲度假景区房子的大幅度攀升的主要原因。我实际考察过南加州这个地方非常明显，这是一轮活跃长者带动了房地产高涨。谁买房子为了一年？买房子要看今后六年的趋势。本人认为空巢期是非常大的趋势。

（世联公司的董事长）陈劲松：第二个要看80后，80后跟我们这代人要的房子是一样的房子吗？不是。80后是什么人？普遍是独生子女家庭，目前的状态是不养老，是老人资助他们，在他们看来是天经地义的，没有问题的。80后在结婚恋爱的态度方面已经取得了在中国可以比美、全世界的突破性的观念解放。80后自己下厨是为了艺术，80后绝对不自己刷盘子，请客人来吃，80后强调自由选择的人。
    如果说美国汽车带动了美国一代人的成长，那么80后正好赶上中国汽车时代的来临，正好赶上中国城际开始融合时代的来临，正好赶上中国房地产调整期的来临。80后将是未来中国房地产的主流，你们的取向将决定开发商的态度，最牛的开发商也要向80后屈服。
   
    巽寮湾卖得方面就是80后的房子，什么厅、房、私密、半私密、全私密，跟这一点关系都没有。80后不需要那么多隔断，搞得不爽。80后的观念、家庭结构、想法完全不一样，他们要的是自由的空间，随意地挥洒。比如说洗手间，洗澡就在阳台上有何不可呢？这事叫60后的人根本无法接受，80后就无所谓。80后需要的是社区很方便，别吃个饭得费很大劲，约一个人最好旁边就是喜来登，喝杯咖啡算了，别折腾，之后玩去。
    80后在家里强调非常自由，个性非常张扬，一面墙有可能就是游戏机的屏幕。在世界中找到80后的价值。所以，80后对房子的需求决定了未来中国房地产，包括休闲地产户型的走向，这两个趋势告诉我们，中国房地产在经过这一轮的调整。
世联公司的董事长）陈劲松：今年房地产可能会淘汰一批开发商，对这两个趋势忽视的开发商也不行，对这两个趋势的认识会失去很多的机会。去年我去三亚、海口参加一个会，当时很担心三亚、海口的房子主力买家基本上岛外的，宏观调控加紧，大家很担心三亚和海口的房子崩盘，考虑比较多，今年看起来显然不是。而是在去年的情况下继续升值。
   
    所以，可以看到这有多大的潜力？流动性缩小了？是银行信贷稍稍控制一下。第一波出生的人，这几年的奋斗中财富成倍增加，他们的钱没问题，现在有没有机会解决这个问题？像三亚已经升了，这时去也没问题，因为这个趋势不是三五年的趋势，是未来十年、二十年的趋势。但是，如果发现类似巽寮湾的地方，我们会发现非常棒，原因在哪里？原因就在不用坐飞机，我就开车，未来的交通大概也就是一个半小时，火车线，厦深线也路过。关键的是这个地方开发是滞后的，给我们带来很大的前景。
    比如我们在深圳的海域，现在很难看到一边游泳，一边有小鱼在身边跳，我们还有精细化工基地、炼油基地，在沿海旅游区边上就有很大的工业项目。深圳十年前我在下沙游泳有小鱼在我身边跳，五年前我在巽寮湾游泳有小鱼在我身边跳。随着开发商对国际环保的态度越来越清晰，使得后发优势就开始显现出来了。
   
    巽寮湾可能诸位去得少，我建议大家去看才能知道那个海滩是怎样的原生态，怎样的一体性开发。没开发之前很多都是自驾游去过，现在就怕一小段一小段地乱来，整体上有高尔夫、网球、喜来登，如果是整体的开发，我们对它的未来确实抱有很强的期待。
   
    中国休闲地产，可能也必将是未来高端房地产的引擎之一，谢谢大家！

到会嘉宾

惠州喜来登酒店总经理马林先生；



世联地产董事长陈劲松先生




中国房地产基住宅研究会的副会长童悦仲先生



金融街控股常务有限公司副总经理，金融街有限公司高靓女士

中国休闲经济研究中心主任、中国人民大学博士生导师王琪延教授




惠州市旅游局局长崔爽女士



广东省高尔夫球协会副秘书长姜永军先生；