律 师 函

    案情：2007年6月26日业主秦小姐通过美联物业居间与买主刘先生达成《房屋转让及经纪合同书》，约定将自己所有位于深圳市南山区御景东方花园某物业（期房）以480万卖于刘先生，合同签订后刘先生如约支付秦小姐购房定金60万元，同年12月涉案房屋一手房地产证办出，但因房价已下跌，刘先生迟迟不履行首期款监管、申请按揭义务。秦小姐打算另行出售又担心出售后刘先生追究其违约责任，遂向本律师咨询，本律师建议其先催告后解约，受其委托向刘先生发送履约督促函如下：

履约督促函

致刘××先生：
    广东耕兴律师事务所依法接受秦××的委托并指派本律师就您迟迟不履行你们之间签订的《房屋转让及经纪合同书》，向您致函如下：
    据秦××提供材料显示，2007年6月26日你们通过美联物业（深圳）有限公司居间签订《房屋转让及经纪合同书》，约定您以480万人民币购买秦××所有位于深圳市南山区御景东方花园某物业（期房），合同第二（二）条约定，您应于涉案房屋办出房产证30日前监管首期款84万、15日前申请银行按揭承诺。合同签订后，秦××收取您定金60万元。2007年12月12日涉案房屋房地产证登记，秦××取得房地产证后多次督促您履行合同，但由于房价下跌，您迟迟不履行上述义务，导致合同至今无法履行。
    本律师认为，您与秦××之间签订的《房屋转让及经纪合同书》真实、合法、有效，你们双方均负有严格履行的义务，您在涉案房屋办出房地产证后至今不履行首期款监管、申请银行按揭承诺等义务已构成严重违约。
    诚请您于接到此函后一周内办理完毕上述首期款监管、申请银行按揭承诺等义务，逾期，秦××将依法解除合同，由此造成的所有法律后果均由您承担。
    此函！

    上述律师履约督促函发出后，刘先生仍未履行义务，2008年4月29日秦小姐再次委托本律师发函解约，解约函如下：

解约通知函

致刘××先生：
    广东耕兴律师事务所依法接受秦××委托并指派本律师向您致函如下：
    因您迟延履行2007年6月26日与秦××签订的《房屋转让及经纪合同书》，秦××曾于2008年4月7日委托本律师向您发出《履约督促函》，督促您于接函后一周内办理完毕合同约定的首期款监管、申请银行按揭承诺等义务，然您在接函后至今仍拒不履行上述合同义务（至今迟延履行期限已近半年），根据我国《合同法》第94条（三）项之规定，秦××有权解除合同，为此特通知如下：
    1、2007年6月26日您与秦××签订的《房屋转让及经纪合同书》自您接到此函后解除；
    2、你所支付秦××的购房定金60万元由秦××没收。
    如有异议，您可请求人民法院对解除合同的效力予以确认。
    特此通知！

    律师提醒：
    迟延履行主要债务不构成根本违约，守约方只有经过催告，对方在合理期限内仍不履行的情况下方可解约，否则将构成构成根本违约。就本案来说，如秦小姐未经催告直接解除合同或直接另行出售给他人则构成根本违约，将面临双倍返还刘先生定金120万元的风险。

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