协商不一致导致合同无法签订，购房者可要求退定

文/深圳张茂荣律师

    前言：最近持续接到读者咨询签订《商品房认购书》后，签订《房地产买卖合同》时，开发商要求同时签订诸多显示公平的附件，因协商不一致可否退定的问题，为此，特写此案例以释读者。

    案例：

    2001年9月4日，肖某与H公司签订《商品房认购书》，支付H公司2万元定金，认购H公司某楼盘，约定肖某应于9月12日前往H公司签订《商品房预售合同》，否则做违约论，H公司可没收定金，如H公司不与肖某签订则需双倍返还肖某定金。9月11日，肖某如约到H公司售楼处签约时发现合同文本中增加了11条补充条款（系迟延付款及交房责任等方面为主要内容的权利义务约定），肖某与H公司为增加的补充条款是否删去发生争议导致合同未能签定。次日，肖某致函H公司，表示其签定认购书时，H公司未出示补充条款，现补充条款的许多内容显失公平，恳求H公司将补充条款全部内容传真给其阅读修改。9月15日，肖某再次委托律师致函H公司，主要内容为：签订《商品房预售合同》应双方协商一致，H公司不能将已印制搞的补充条款单方面强制肖某接受，且该补充条款存在明显违法法律、法规之处，要求H公司在7日内退还定金2万元。嗣后，双方协商未果，肖某将H公司诉至法院，请求H公司双倍返还定金4万元整。

  一审：
    一审法院经审理认为，肖某与H公司订立的《商品房认购书》合法有效，肖某在订立合同后依约给H公司支付定金，且在认购书约定的期限内到H公司订立《商品房预售合同》，H公司在事先未告知肖某签订的合同有补充条款的内容的情况下，将包括补充条款的合同交与肖某签定，肖某对此提出异议，理由正当。事后肖某致函H公司，要求H公司将补充条款的全部内容传真其审阅以便协商，系合同当事人一方遵循公平原则及诚实信用原则行使自己的权利。H公司在接收肖某及律师函后迟迟不予答复，致使《商品房预售合同》未能按期签定，责任在于H公司，现肖某依据定金罚则要求H公司承担民事责任，理由正当，应予支持。判决：被告H公司双倍返还原告肖某购房定金4万元。

    二审：
    一审判决后，H公司不服提起上诉，二审法院经审理认为，H公司在与肖某签订《商品房认购书》时未出示《商品房预售合同》的补充条款，后肖按约于2001年9约11日前去H公司因不能接受补充条款未能签订《商品房预售合同》，故双方对认购书约定房屋买卖的意思表示未达成一致，因此，双方当事人对于最终未能签定《商品房预售合同》均不存在过错，因此H公司应返还依据认购书收取肖某的购房定金2万元。一审认为H公司应对双方未能签定《商品房预售合同》承担责任并想肖某双倍返还定金不当。判决：撤销一审判决，改判H公司原额返还肖某购房定金2万元。

    律师说法：
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，《商品房认购书》签定后，因双方就《商品房买卖合同》条款（包括附件等补充条款）未能协商达成一致，导致《商品房买卖合同》无法签定，属于不可归责于当事人双方的事由，可以要求开发商返还认购定金。