业主售房最好提前三个月书面通知租客

文/深圳张茂荣律师

    网友咨询：
    我的房子带有租约，两个月前我通知租客要卖房，问他要不要买，他迟迟不表态，现我已通过中介与他人签订《二手房买卖合同》，租客说要起诉我和买主，请问我要不要承担法律责任？

    律师答疑：
    同等条件下的优先购买是租客的法定权利，我国《合同法》并没有就提前通知的时间作出具体规定，《深圳经济特区房屋租赁条例》规定须提前一个月书面通知租客，而最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行)规定要提前三个月通知（虽然事实上并不可行）。如果你的房子在深圳特区内则优先适用特区条例，你提前两个月通知租客，而租客没有作出表示应视为放弃优先购买权，你与买方签订的买卖合同有效；如在特区外，根据法律效力高于司法解释的原则两个月期限应属《合同法》规定的合理期限，但不排除法官将三个月理解为合理期限的情况，建议你在取消合同在通知三个月后再与买方签订或在签订合同时明确约定如租客不放弃优先购买权则此合同解除。

    相关规定：
    最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
    《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条：出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。
    《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

    南方都市报相关报道：http://epaper.nddaily.com/E/html/2008-06/06/content_485953.htm

    上篇文章：《律师提醒：弃房断供，得不偿失》

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