深圳楼市的调整期远比想象中的要长。从去年１０月至今，深圳楼市的成交量和成交价格在不断震荡中下挫；从一开始的特价房、特惠房，到现在深圳各个片区房价不同程度的下跌，直至日前关内破“八”关外破“五”，这场调整的范围和影响度，都有不断加剧的趋势。　　早在年初，就有人称６、７月份楼市将进入触底阶段，但是从最新的市场状况来看，不同区域不同类型的产品，市场表现大相径庭，一边是豪宅与低价物业的热销，一边却是价格尴尬的中档物业门可罗雀，这样的市场表现与置业者心中的“底线”仍有不小差距。因此置业者依旧观望，开发商钱袋也照样吃紧，买卖双方博弈还在上演。
　　下半年楼市意欲何方？面对陷入迷局的楼市，这样的话题让众多置业者和开发商极为关注。
　　深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕：
　　短时间房价还有震荡
　　“深圳楼市供需关系的倒挂正在加剧。”高海燕认为，随着未来两三个月市场供应量的急剧放大，将对开发商形成一定程度的压力。而这种供应倒挂的加剧，将直接导致深圳房价的进一步调整。事实上，在未来两三个月，南山、龙岗、宝安等区都有相当的供应放量，预计将超过２０万平方米。
　　高海燕表示，规模化交易才会产生“楼市底线”，没有消化掉６０％以上的供应量，就不可能有楼市底线。现在的价格并不稳定，也是下半年楼价将进一步下调的主要原因。以绝对值来说，调整幅度不会太大，整体均价不会破万，下降区域会扩大，所谓的特价房、优惠房将逐次放大。
　　按照高海燕的观点，虽然目前关外房价降幅大于关内，但是下一阶段关内的调整也必将会适度进行，届时关内房价的整体震荡将催生楼市“底线”，直接带来楼市交易回升。
　　核心观点：随着供应量放大，深圳房价尤其是关内价格会有调整。特价房、优惠房的比例将不断放大，直至市场交易量有整体回升。
　　中原地产深港研究中心总监张伟
　　外部因素左右深圳楼市
　　通胀压力、银根紧缩、国际经济危机，甚至包括自然灾害等，都或多或少左右深圳楼市的运行。下半年深圳市场的状况，依然与这些外部因素息息相关。
　　“这些因素主要对市场心理产生着重大影响。”张伟称，这些环境因素的叠加，让置业者和投资者异常谨慎，从长远来看，国内股市低迷将让更多人意识到投资不动产的保值性，但需要一个相对漫长的观望过程。
　　虽然未来两三个月内深圳市场供应量将迅速放大，但是张伟称并不会出现供需关系倒挂的局面，目前的供需比例依然保持正常水平。
　　“政策方面将维持现状。”张伟预计鉴于目前全国一线城市房地产市场冷淡，下半年很难有大的调整政策出台。
　　“如果下半年外部环境比较稳定的话，那么深圳楼市将逐渐调整完毕。”张伟认为，支撑市场的刚性需求依然大量存在，这正是楼市回暖的核心前提。
　　核心观点：通胀压力、银根紧缩、国际经济危机、自然灾害等外部因素影响市场心理。如果下半年外部环境稳定，楼市可期待回暖，同时产品品质将决定市场表现。
　　英联国际董事长郭建波：
　　关内已经调整到位
　　对于楼市调整，郭建波的理解不尽相同，他认为经历了近两年最低迷的一个时期后，下半年楼市的调整虽然还会继续，但是以结构性调整为主，而不是很多置业者期望的价格再度“跳水”。
　　郭建波称，接下来的调整主要集中在局部，例如关外价格继续下跌，关内可能小幅上扬；豪宅仍被看好，中小户型压力加剧；同样还有写字楼将有转机，住宅依然低迷……他认为，关内目前房价水准已经合理，甚至在中心城区还有被“低估”的可能；而在城市建设和配套价值都存在差距的关外许多片区，价格还有不少水分，“关外边远片区同类产品的价格，应该是深圳中心城区的５０％。”
　　他提到，虽然通胀压力与股市低迷，会增加不动产的投资动机，但是这不代表会出现前两年那样“疯涨”局面，“经济环境已出现调整，置业者将异常谨慎。”因此对于一些优良片区和优质物业，将有更多机会。
　　核心观点：关内调整到位，关外还有空间。
　　戴德梁行综合住宅服务助理董事吴健：
　　心理底线低于市场底线
　　“我们曾预测市场底线会在６、７月份出现，但是事实表明，置业者的心理底线远比想象的要低。”吴健称，下半年楼市依然以调整为主，个别片区的价格还有回落，但是对于福田等中心城区而言，不应一味期待价格“跳水”。
　　在他看来，一个自住客占主导的市场，更为注重片区价值，而不是过往那样笼统归纳成关内和关外。“例如宝安中心区和南山前海片区的比较，相信更多人选择前者。”片区价值往往通过政府规划、硬件设施、居住氛围等多方面体现，每个片区每种类别的物业，在置业者心中都存在相对固定的底线。
　　吴健指出，当前置业者分为三种类型，一种是豪宅用户，对价格不敏感，看重的是资源和产品；另一种是“９０／７０”户型买家，通常是首次置业人群，对生活品质要求一般，却对价格很在意；最后一种也是占据目前市场主流的换房用户，相对来说对生活品质、片区价值以及价格都有要求，因此这部分购买力的观望情绪也最浓。
　　吴健称，部分片区价格已经触底，“尤其是前两年土地成本的增长，也削弱了项目降价空间。”因此这种心理底线与市场底线的不吻合，是目前深圳楼市的最大隐患。
　　核心观点：房价应以片区价值综合衡量，置业者预期底线过低，并非理性表现。

到位还没有吧