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经济观察报·蓝筹地产

　　越来越多的证据显示，也许下半年政府都无意救市。
　　国家发改委一位官员说：“中央调子已经定下来了，要保证经济的稳定增长，同时还要继续采取紧缩的政策。我想单独对房地产领域松绑，至少目前来看，不太符合中央调控的思路。”
　　这一说法同样得到建设部官员的佐证。一位建设部官员认为，下半年不太可能出台救市政策。
　　行业协会的口气也在发生微妙的变化。7月底，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在广东的一次讲话中提醒开发商，不要光发牢骚，要立足现行政策考虑未来。他说：“我们要充分理解，希望中央政府在目前就果断决策，是有一定难度的。”
　　他告诉这些开发商，中央政府不可能立即决策解决房地产市场的困难，原因是反对救市者也很多，“广大网民、购房者与一些专家的这些意见也是有一定道理的”。

　被怀疑的“救市论”
　　与平静的市场相一致，“救市论”也开始偃旗息鼓。除了救市呼唤久久未得政府回应之外，还有一个原因是，救市论的论据正在遭受质疑。
　　7月初，开发商的建议被逐层反映至国务院。政府各部门依据“稳定房市和股市”的精神和国务院的指示，开始了大量调研工作。据接近有关部委的人士称，调研的重点之一，是房价和房地产市场下滑可能造成的金融风险。
　　开发商之所以提出救市论，主要依据是房地产市场下滑正在导致金融风险，甚至已经影响到了经济的总体运行。一些开发商更是直言“要死银行先死”。不过，政府部门调研的结果显示，事实与开发商所称有不小的出入。
　　7月中旬，在做了大量调查之后，建设部得出了一份关于房价与房地产市场情况的报告。这份报告不认为房价处于大跌风险之中，进而提出，应该继续严格执行宏观调控政策，防止再次出现房价大幅上涨。对于市场成交量低迷情况，报告中的措辞是“继续关注”。

另一方面，有关金融部门对房价下跌可能导致的金融风险也做了详细调查。一位了解情况的国家发改委官员说：“最终通过对银行进行调研摸底所了解到的情况好像并不像媒体所讲的那样，至少远没有严重到那种地步。房地产领域的断供、破产，可以说还都是极少数的情况。”
　　可资佐证的是，针对外界“深圳不良房贷过千亿”的说法，深圳银监局近日回应：截至今年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款不良余额为13.85亿元人民币，风险处于可控状态，购房者断供是极少数现象。
　　更有部分学者指责，“断供论”是部分人与开发商合作的阴谋。其间，一些媒体对此事也进行了调查。

继续下行的市场
　　基于目前的情况，对于楼市的未来发展，业内人士悲观气氛浓烈。记者采访的经济分析人士一致认为，政府在下半年都不会出台救市政策，房地产市场本身也将继续下行。
　　世邦魏理仕环球研究部高级经理覃晓梅说，在房价刚刚有所回落的情况下就救市，显然是不符合宏观调控的政策逻辑的。“多年来的宏观调控的目标就是为了抑制高涨的房价，房价刚刚有所回落，怎么会立即走向反面呢？”
　　虎杰投资顾问公司首席分析师张寅也表示，开发商最担心的问题还不是房价，而是成交萎靡。但成交是市场行为，政府是否有合理理由介入值得商榷。他甚至认为，即便是放开第二套房贷款限制，也解救不了房地产市场的困境。“下半年看不到房地产市场的正面因素，但也不会出现剧烈下滑的局面。”
　　中金证券的一份分析报告同样认为，政府不可能出救市政策。报告预测，未来两年之内，房地产都将处于下行阶段。经过测算，中金证券分析师预计，2008年全国房价总体上下降10%，2009年下降5%。

之所以出现救市论，与如何理解“确保房地产市场稳定发展”有很大关联。“大家可能是在理解上出现了偏差”，上述发改委官员说，“与其说中央担心房地产出问题，还不如说中央更担心金融系统出问题。”
　　该官员表示，现在各部委的看法已经比较统一了，就是必须要防止房地产市场出现大的波动，甚至导致金融系统的风险。但是他说：“即便是真的出政策，那也有一个时机和节奏的问题，眼下是不是合适的时机？房地产是不是真的已经到了不得不出手的时候了？怎么出？出什么样的政策？我想这些东西是出政策之前必须要考虑清楚的。”
　　在7月末对广东开发商的讲话中，朱中一曾以个人理解解释何谓“稳定发展”。他所讲的第一条即是，“哪些变化是宏观调控所希望的，哪些是要防范的？”第二条是，判断健康的标准是否应与宏观调控的目标表述一致，而不能以2007年一些地方房价大幅上涨为标准；第三是房地产市场不能大起大落。
　　朱中一认为，不能大起大落，在当前就是要防止房地产市场大落。对于下半年房地产市场的走势，朱中一认为有好坏两种可能。如果企业合理定价，政策适度调整，贷款有保有压，适度刺激和支持消费，市场会朝着好的方向发展。
　　不过，他也提醒开发商，要调整心态，并引用了毛泽东的诗来告诫开发商们：“牢骚太盛防断肠，风物长宜放眼量”。

房地产开发商没有等来救市政策。
　　地产 “救市论”喧闹两个月后，本报获知，至少有两份最新的政府部门调查报告给出的结论是，目前房价运行比较稳定，商业银行也没有因楼市造成重大风险。住房和城乡建设部、国家发改委官员亦认为，下半年不太可能有房地产方面的救市动作。
　　中国房地产协会秘书长朱中一开始向开发商们吹风：“我们要充分理解，希望中央政府在目前就果断决策，是有一定难度的。”此前，开发商们提出了放开信贷、刺激消费等一系列松绑建议。
　　未来几个月，楼市处在一个新的观察期。经济分析人士几乎认定，政府短期内不会救市，下半年楼市将继续下行。

　第三个观察期
　　8月1日，建设部有关部门主持的一个会议在上海召开。据悉，与会者包括房地产行业组织的代表，主题是讨论未来房地产形势。全国工商联房地产商会相关负责人也参加了这个会议。
　　此时，救市的呼声在持续了两个月后，似乎日渐式微。会议之前，一个关于 “观察期”的说法再次流传。这一次的时间被锁定在今年第三季度。
　　算起来，这是自2007年底楼市低迷以来的第三个观察期。所谓观察期，可以看作地产界自我设定的政策观察窗口，他们以此为时限，判断房地产市场的运行状况是否会导致严重风险，以及政府是否可能出手救市。
　　地产业第一次设定观察期是在今年第一季度。当时，地产界人士认为，全国两会期间政府会考虑楼市的变化，并可能出台相应政策。结果两会较多关心民生问题，涉及房地产市场的内容不多。

可能的政策调整被延后至二季度。这也成为第二个观察期。其时，由于房地产成交量巨跌，“断供论”、“投资下滑论”不绝于耳，救市呼声渐起。这一时期，政府有关部门开始大规模调研房地产市场情况。仅6月末以来，发改委就曾先后三次约见开发商代表谈话，了解和听取意见。此前，建设部也曾组织过类似的座谈会。
　　6月末，开发商潘石屹所称的“百日大限”已过，救市声浪渐高，至7月初，两大行会相继出面。先是全国工商联房地产商会声称，房地产商会汇总各方面意见，向全国工商联提出了五大建议。随后，另一个地产界核心团体——中国房地产业协会也向政府部门提交了建议书。
　　7月7日，中房协召开包括国务院相关部门、金融机构、研究机构和开发商参加的座谈会。在这个座谈会上，开发商提出了多个救市建议，包括在税收和贷款上支持自住需求，支持改善性需求；允许地方政府因地制宜，对房地产市场有一定决策权；希望金融部门“有保有压”，一视同仁，以当前流动性过剩为契机，拓宽融资渠道，缓解开发商资金紧张状况等。
　　此后，开发商普遍处于比较乐观的状态，一些开发商宣称，“最艰难的时刻已经过去了。”
　　而在7月11日，国务院亦曾专门召开专家座谈会，重点分析金融和房地产形势，听取促进金融和房地产业稳定健康发展的政策建议。
　　不过，直至7月末，政府部门仍未显露出任何救市迹象。开发商提出的这些建议几无实现。除了在上市和发行债券等问题上对少数企业有所惠顾外，绷紧的政策依然没有放松。

买家市场背景下　深圳楼市各方如何调整心态？ [晶报　方丽敏]

　　楼市进入调整期后，买卖双方经过一段较长时间的艰难博弈，市场的天平逐渐倾向于买方。于是，大面积赠送、抽奖、送家电等营销方法眼花缭乱地闪现，这和去年“卖房就像卖白菜”的风光局面截然不同，“阿猫阿狗都赚钱”的时代不再。在买方市场的背景下，政府、开发商和消费者的心态应该有哪些调整？在交易上该如何具体操作？本期我们邀请部分开发商、中介和业内人士共同讨论。

　　开发商要进行一次思维调整
　　高海燕深圳市社会科学院城市营运研究中心主任
　　供需关系决定买方市场，在这样的市场下，开发商要进行思维调整，不能仅把注意力放在市场变化上，而是要采取一定的行动，争取在有限的蛋糕中，切到更大的一块。在任何熊市下都有赢家，关键是如何突破自我。
　　具体来说，开发商的调整包括：一，与同行竞争，密切关注同行动静，进行差异化竞争；二，让消费者得利；三，打动消费者，进行情感攻击，主要在营销水平上体现。三个方面同时进行，但最重要的是第三方面，从情感上影响消费者有独特性，包括信任感、企业魅力、产品魅力与消费者的关联性、注意力度等方面。
　　买方市场下买家当道，置业者要懂得观察市场，找合适的机会出手。目前不适合投资，自住客倒可以适度出手，关键考虑的还是产品的性价比，并放大周期。至于政府，现在不需要做任何调整。

　　最重要是做好项目每个环节
　　袁平天健地产营销策划部经理
　　在去年的非理性暴涨时期，许多开发商心态偏浮躁，对于定价也不理性。经过近一年的调整，在目前这种买方市场的背景下，开发商应该适当调整，以平稳、理性的心态面对市场，并且期望值不要过高。
　　具体来说，在买方市场下，开发商最重要的事情就是把项目做好，在每个大大小小的环节上做好。从前期拿地开始，包括市场调研、项目定位、产品设计（融合创新、人居理念等）等方面；其次是施工过程，对于工程质量严格把关和监督；最后是后期销售，售后服务、物业管理等一定要到位。
　　深圳的楼市营销手法原本在全国颇有名气，但房价暴涨以后，许多营销手法逐渐被忽略，去年甚至出现某些楼盘半夜三更偷偷摸摸开盘的现象，这是不正常的。接下来深圳的楼市营销将重出江湖，战略也应有所调整。

现在似乎还不是时候