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        ★豪宅集体露面，是为何？

        据论坛信息，近期深圳将打开豪宅战，这些楼盘中包括【洋畴湾花园】（该盘位于南澳、户均面积超250平米、业内人士预测均价超6万/平），【浪琴半岛花园】（该盘位于卓越浅水湾东侧、最小户型面积约175平、业内人士预测均价超3万/平），【卓越维港名苑】（将推出60套联排HOUSE单位、业内人士预测均价超5万/平），【熙龙湾花园】（项目地处宝安中心区核心位置、该盘户均面积约200平米、业内人士预测均价超2万/平），【莱蒙水榭山花园】（该盘位于梅龙南路西侧，将推单位户均面积超250平米，业内人士预测均价超3万/平），【珑园】（该盘位于福田天安数码城、市场传言其平面户型面积最大将超500平米，业内人士预测其均价将超2万元/平），【天麓】（该盘位于东部华侨城，以独栋别墅为主，业内人士预测其均价将达10万元/平），【万科东海岸社区】（该盘位于大梅沙，将推的联排别墅业内人士预测均价将超6万元/平）……

        是什么样的原因让深圳豪宅集体应战？真是5月的成交量给了发展商信心？这些楼盘的开盘业绩又将带给市场什么？而上面的提供信息中，南山的豪宅是最多的。其实，南山的豪宅不止是上面提到的【浪琴半岛】和【卓越维港】还有如【半岛城邦】、【兰溪谷】等大盘。

        今天，深圳的天空多了些阴沉，雨时不时的落到地面，在这样的一个周末，我和几位同事在南山踩盘。先后看了【浪琴半岛】、【卓越维港】和【半岛城邦】。在此，将今天所观、所想、所思、所见发贴出来和大家共享。

        ★三个楼盘的客户群体分析

        从今天的踩盘来看，三个楼盘的定位完全不同。虽然三个楼盘传出的市场价都被称之为“豪宅”，但客户群体及楼盘定位完全不一样。

        我们知道，豪宅的第一就是要讲稀缺性。稀缺的一定是不多的，从这方面讲，【半岛城邦】应该只能算一下大盘，或者一个海景资源的大盘。因为【半岛城邦】是分多期开发，几期开发的时间将会很长，而长时间的开发所带来的就是价位相差很大，对于一个楼盘来讲，就会出现众多的阶层，这方面将会削弱楼盘的纯粹性，和豪宅是背道而驰的。而这方面，【浪琴半岛】和【卓越维港】就有明显优势，因为这二个盘是一次性开发的，并且所为市场提供的体量都是几百套，一次性开发完成，在一个时间上销售，有利于同一时期的阶层形成。所以，虽然三个同为具有优质海景资源的楼盘，但【半岛城邦】的客户群体可以更接近于普通大众，甚至是不少白领。而【浪琴半岛】的客户定位则是需要有一定社会阅历，最少是己经成家立业的人。【卓越维港】此次推出的将全部是联排别墅，这些“千万级”的定位，其客户群体应该按“名流”来定义。

        这方面，也可以从三个楼盘的户型来看，在【浪琴半岛】最小的户型都是175平的，【卓越维港】此批推出的单位户型更大，但【半岛城邦】却是走量大中户入线，即使单价相差不大，户型面积也将客户群体区分开。

        ★三个楼盘的地段分析

        不管是豪宅还是普通住宅，地段决定价值。所以，【浪琴半岛】的地段应该是最佳的，其座落于滨海大道之旁，地处南硅谷成熟开发区域，不管是交通还是生活配套，都是后二个楼盘所不能比的。不过，有时地段也意味着噪声，这点从在各楼盘的样板房所感觉就可以看出，但令人有所意外的是，【浪琴半岛】在明知会受到噪声影响的前提下，没有通过一些方式来处理这些噪声（比如众多楼盘在样板间放着音乐的方式），此举是否是因为【浪琴半岛】在用才方面的讲究，而充满自信的让客户感受未来居家的现状呢？确实，选用如钢化、low-e、中空等隔音建材，己成为众多楼盘应对噪声的选择。

        在前往【卓越维港】的路上，因为没有好的标识，绕了几个圈才找到。【卓越维港】的地段也是无可挑赐的，但其交通的便利和周边配套和【浪琴半岛】比仍有不足。【半岛城邦】的地段从景观资源来讲，也是绝佳的，但从行车的便利性来讲，比前二个盘要差一些。

        ★三个楼盘的品质分析

        如果从样板房看，【半岛城邦】显然是比较失败的，在一个楼市并不是很牛的时代，仍想成就“高价”的梦想，却不用心打动客户。其样板房真的很普通，或许是希望太大，因为该盘在2007年楼市中是独领风骚，包括央视多次报道和关注。其二期应该力作才对的起深圳楼市。但此次的样板房很普通，甚至不如一些普通楼盘。这方面，【浪琴半岛】就舍得花钱，在进入其样板房前，梁志天设计的字眼就提示着你，这将是精品。作为香港十大顶尖设计师之一的梁志天，其在【浪琴半岛】的样板房设计上，用简洁体现了该盘的典雅和高贵。本来此次最期待的楼盘是【卓越维港】的样板房，不过没有看到。但仍然相信，其将带给我意外和惊喜，因为2年前其在【浪琴半岛】西侧的【卓越浅水湾】就带给过我心动，没有记错的话，也是梁志天设计的。所以，对【卓越维港】，期待更多的惊喜。

        除了样板房外，对于产品本身的设计，本人以为，三个盘都是用心打造的。或许是因为定位的客户群体不一样，所以从房子的设计来看，本人更倾向于【卓越维港】。但多层的建筑，其景观和境界开阔是不可以和高层比的。曾经在【半岛城邦】1期临海户型向海眺望，那感觉和心情确实不同。

        ★三个楼盘的营销策划分析

        就这三个盘，【半岛城邦】早为人知，其去年的秋交会就以美女加游艇而吸引大家，不过当其在春交会再次以同样的方式出现时，仍没有确切的销售时间。而【卓越维港】在春交会前就拿到了预售许可证，但直到现在仍没有销售的确切时间。让业界预外的是，早前不为大家关注的【浪琴半岛】在春交会期间用振憾袭击大家的眼球，随后又请大师为其打造样板房，在售楼处开放不长的时间就让大家欣赏到精品，并且己经传出6月铁定开盘的信息。用同事的话说，【浪琴半岛】属“不鸣则以，一鸣则惊人”的楼盘。在楼市低迷期，用如此方式营销，可谓是信心备足。

        ★三盘定夺南山楼市？

        众所周知，南山的新盘比较多，在售老盘也不少。在这样的市场行情下，新入市的高端物业对楼市影响很大。而随着这些新盘的入市，南山楼市的2008年行情也将定夺。或许6月份，对于有意在南山置业投资的朋友该决定08年的计划了。

有借鉴意义，谢谢LZ了

几个楼盘都去看过，感觉卓越维港设计有特点，用料也很独特。可能送的面积比较大，又最临近西部通道，所以吸引很多香港人前来购买。
        卓越，成功了！

lz的观点还是比较客观的，谢谢意见了。