2008年深圳业主维权系列之——

业主维权关键词扫描
文/深圳张茂荣律师

    交房验收：
    根据相关法律规定及购房合同约定，业主在收到开发商《入伙通知书》后应对房屋进行验收，经验收无异议再办理入伙手续。需要提醒业主注意的是，该验收不仅包括所购房屋的验收，还包括合同中约定的交付文件、公共配套设施、规划设计等涉及共有权益部分的验收。鉴于之前曾发生过开发商要求业主先入伙后验房的情况，提醒业主千万不要这样做，因为入伙是双方权利义务的转移点，一旦办理过入伙手续便开始起算物业费，承担物业毁损的风险。

  入伙异议书：
    提出入伙异议是业主维权的第一个杀手锏，业主验房后如认为不符合交楼标准或条件，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，逾期不提出，视为同意接受房屋。开发商收到《入伙异议书》后应对异议提出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为业主异议成立，房屋视为未交付。
    由于我国现行法律、法规、规章及规范性文件并没有规定可以提出异议的事由范围，而《收楼意见书》又是开发商单方制定的，故业主完全可以从交付文件、房屋质量、房屋面积、配套设施、规划设计、周边设施等涉及房屋的所有问题提出异议，从理论上说即使房屋仅仅是出现了微不足道的缺陷，业主也有权提出异议，由此将问题交给开发商，如确有问题开发商必须整改，整改期限超过合同约定的逾期交房解约条件，业主便可解约退房，即使没有达到退房时限，也可追究开发商支付逾期交房的违约责任。

    解约通知函：
    提出解约是业主维权的第二个也是最重要的一个杀手锏，根据法律规定及购房合同约定，业主在开发商迟延交楼达到约定时限、房屋质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求或主体结构不合格、面积误差达到约定或法定范围、擅自变更原有规划设计、权利瑕疵导致买方无法取得房屋所有权、逾期办证达到约定时限等法定或约定解约条件时可以解约，业主提出解约的应当给开发商发出《解约通知函》，购房合同自开发商接到时解除，开发商有异议的可向法院或仲裁机关请求确认解除合同的效力。
    在房价暴跌下，业主给开发商发送《解约通知函》有利无害，因为业主是在行使单方解约权，按法律规定只要开发商收到通知函合同即告解除，如开发商认为不应该解除则需要由其提出诉讼或仲裁，业主只需在开发商收到后不退还已付购房款本息的情况下起诉要求返本付息即可。就诉讼或仲裁结果来说，如果认定解约合法，则退房成功，即使认定不符合解约条件而败诉，无非也就是和不打官司继续履行合同一样而已（与动辄缩水数十万的房价来比，诉讼成本微不足道）。需要提醒业主注意的是，解约有时限规定，如在合同约定的或法律规定的时限内没有提出则丧失解约权！

  断供：
    断供是一个比较敏感而又必须面对的问题，业主维权到底该不该断供，对此本律师在之前的博文中已有所论述，即业主与开发商之间的购房合同与和银行之间的借款合同分属两个完全不同相互独立的合同，业主针对开发商维权本不该祸及银行，故业主在提出赔偿诉讼时不应当断供，但在提出退房诉讼时，因我国《合同法》第119条明确规定了减损规则，如还不断供，则对方会以人为造成损失进一步扩大为由，拒绝支付供楼损失。所以，在业主提出退房诉讼后应该给按揭银行发送暂停供楼函，告知待案件终审判决后视判决结果（是否解除购房合同及借款合同）再确定是否恢复供楼并补齐所欠本息及违约金（详见本律师博文《业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？》）。

  索赔：
    业主维权无论是否要求退房都涉及到索赔事宜，业主索赔的计算根据开发商违约情况的不同而不同。一般有以下几种情况：1、开发商迟延交房、迟延办证未达到解约时限的，按合同约定计算违约金;2、符合解约条件的，由开发商按合同约定赔付违约金、返还业主已付购房款本息并赔偿购房者供楼等损失;3、开发商支付的违约金不足以弥补由此给购房者造成的损失的，在损失范围内开发商仍需赔偿。